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            淺談物業管理企業在前期介入階段的作用
            2011-11-06

               近期建設部下發了《業主臨時公約(示范文本)》(以下簡稱《公約》)和《前期物業服務合同(示范文本)》(以下簡稱《合同》),這兩個示范文本完善和健全了物業管理法規規章體系,是對《物業管理條例》的進一步深入推行和細化,對規范物業開發企業和物業管理企業行為,引導和培養業主樹立正確成熟的物業服務消費觀,培育和諧的物業管理秩序具有重要的現實意義和深遠的歷史意義。
               作為多年的物業企業信息管理系統的研發者,我們很樂于看到物業行業的不斷規范化,法制化。我們在做產品研發,測試和設計的時候,會充分考慮到行業的發展趨勢,所以今天我們也通過研讀這兩篇文件,發表一些自己的看法。
               一、物業管理企業是相關法規的宣傳員和輔導員
            《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)有關前期物業管理部分規定:建設單位應當在銷售物業之前制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定;建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明;物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾,表示對本臨時公約內容的認可;建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。這一系列的條款是對房屋買受人知情權的保護,也是避免業主入住后因未履行應盡義務或違反公約而產生矛盾和糾紛的法律保障,是對業主、發展商及物業管理企業三方利益的法律保護。這些工作按規定是由發展商來做的,但是我們知道,以往發展商的工作重點都是放在了規劃設計、開發建設和產品銷售方面,同時由于缺少有效的監督機制,大部分發展商在與購房者簽訂購房合同時沒有明確公示業主臨時公約,有關物業管理接口工作還只停留在給物業管理公司發一份入住通知書,傳一份房屋買賣合同復印件的階段,同時由于發展商的銷售人員對物業管理知識也是知之甚少,對物業管理情況的宣傳也存在不實的現象,這就為業主與發展商及物業管理企業之間產生糾紛埋下了隱患。對于購房者來說,他們大都把眼光投到房屋的質量、面積等問題上,對于今后將給他們提供服務的物業管理公司卻了解甚少,對自己應該享有的權利和應當遵守的行為規范并不清楚,這就使得《條例》的貫徹和《公約》規范化執行難以落實。
               那么,如何將《條例》中關于業主臨時公約和前期物業管理的規定切實落到前期物業管理的工作中去呢?前期介入的物業管理企業要想避免出現此類糾紛,就必須扮演宣傳員和輔導員的角色,對發展商加強物業管理法規的宣傳,并向開發商明確要求公示所聘物業管理公司的收費標準和服務狀況,并以合同形式加以保證,對實際操作進行細致的輔導和協助,協助發展商制訂規范的《公約》。房屋銷售階段的《合同》和《公約》等文件可以為日后的物業管理打下良好的基礎。
               好的開端是成功管理的一半,達文物業今年接管了“東山墅”和“三空間”兩個新開盤的高檔項目,在前期介入階段就派駐專門人員對發展商的銷售人員進行細致的物業管理法規培訓,協助發展商制定《公約》,并對銷售中有關物業管理接口問題給予規范和指導,對買房人有關物業管理方面的問題給予詳盡的解答。實踐證明,物業管理企業在前期介入階段扮演好物業管理法規的宣傳員和輔導員,可以使業主、發展商和物業管理公司三方都滿意。

              二、物業管理企業是培養業主樹立物業服務成熟消費觀的引導者  

              現代城市生活的快節奏造成家居生活的封閉性和以自我為中心的獨立性,人們一方面為緩解工作壓力尋找情感寄托而改變著生活方式,另一方面又為來自社會和周圍群體的不容和付出的成本而不悅。那種希望享受到高質量的服務,卻只想支付低廉費用的想法是不現實的,渴望無拘無束的生活,任意裝修,隨意娛樂,卻又不想受到別人的干擾更是不現實的。《公約》正是對業主物業使用、物業維修養護及禁止行為做出了維護全體業主共同利益的明確約定,是業主自治的最高行為規則。物業管理企業在前期介入中應該主動協助或“監督”發展商制訂規范的《公約》,使《公約》條款和內容更加全面和細化,這樣才有利于業主入住后更加清楚地知道哪些可為哪些不可為,哪些行為會受到物業管理公司的糾正和制止,哪些行為會因違反約定而導致其他業主的起訴。

              我們可以看到《合同》示范文本中增加了四個附件,其中第四個附件是前期物業管理服務質量標準,它與前面的物業服務內容、服務費用以及費用支出內容構成合同的核心內容,也是業主最為關心的部分,《條例》第二十五條規定,建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。這就要求物業管理企業在參與投標的活動中,要充分考慮物業服務價格與質量的綜合優比,做到“質價相符”,不能片面壓價,靠不切實際的承諾贏取中標,對業主造成高質低價的誤導,而接管后卻不能兌現承諾,最后導致業主對物業服務消費的錯誤理解。

              三、物業管理企業是業主利益的維護者 由于《公約》是在業主買房前由發展商制訂的,《合同》也是在業主買房前由發展商與物業管理公司簽訂的,因此業主會發出這樣的疑問:物業管理公司會不會與發展商一起侵占業主的利益?這些矛盾的解決要靠物業管理行業自律、政府監督和業主消費知識的不斷提高來逐步解決。
              物業管理公司在前期介入中,在溝通協調發展商與業主之間的關系、維護廣大業主切身利益方面發揮著重要作用。為防止因物業開發建設的質量問題影響以后的物業管理,《條例》規定,物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交物業的相關資料。我們還看到《合同》中對停車場和會所的歸屬和經營方式都有明確約定,在附件中對物業共用部位和共用設施設備有明細說明。這些都是與業主切身利益最貼近的工作,要求物業管理企業在簽訂《合同》時,對哪些是屬于發展商的建筑,哪些是屬于全體業主共用的部位和共用的設施設備要準確區分,在接管驗收中要以高度負責的態度,以專業精神按照行業標準嚴格驗收,按管后也要在保修期內盡可能發現問題,使問題在保修期內由開發商承擔和解決。
              在按管后的經營活動中,物業管理企業要擺正自身位置,嚴格按照合同約定的內容和標準提供服務,決不擅自改變共用建筑和共用設施設備的用途,或利用共用部位進行經營為自身謀取利益,同時協助全體業主監督發展商,使其不得擅自處分屬于業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備。可以說物業管理公司既是業主與開發商之間的橋梁紐帶,又是化解二者之間矛盾的協調者,也是廣大業主利益的保護者。
            《業主臨時公約(示范文本)》和《前期物業服務合同(示范文本)》兩個示范文本的出臺是一種進步,雖然《條例》的貫徹執行和示范文本的宣傳使用需要長期、復雜、艱巨的過程,但我們有理由相信,只要堅持不懈,求真務實,扎實工作,在物業管理實踐中堅持以《條例》為法律依據,以示范文本為指導,一定會推動我國物業管理市場走向健康成熟的發展之路。

                 
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