未經業主同意，物業公司是否有權改變物業管理用房的用途？近日，蕪湖經開區法院受理一起業委會狀告前物業公司，要求歸還物業用房的糾紛案件。

經開區法院法官陳誠介紹了案情經過：2017年7月，蕪湖某物業公司在某小區服務撤場前，與一家咨詢公司簽訂《房屋租賃協議》，將小區的物業用房以每年租金10000元租給該公司，租賃期限為5年。合同簽訂后不久，該物業公司就撤出了小區。

今年9月，該小區業主委員會經小區首屆業主大會選舉成立，經社區居民委員會及街道辦事處批準并備案。業委會成立后發現小區物業管理用房未經業主同意“被出租”，要求收回物業用房，而承租方咨詢公司認為其與前物業公司簽訂了房屋租賃協議，拒絕返還房屋。雙方爭執未果，小區業委會訴至法院要求該咨詢公司歸還物業用房。

經審查，經開區法院認為，業主委員會可代表全體業主選聘物業服務企業并交接物業用房，其就物業用房主張權益并無不妥。根據《物業管理條例》第三十八條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。案涉物業用房的所有權歸全體業主共有，物業公司未經業主授權無權出租，物業公司在撤出小區前，未經業主授權擅自將物業用房出租給咨詢公司用于商業用途，事后亦未獲業主追認，屬無權代理。且《房屋租賃協議》改變了物業管理用房的用途，對小區后來的物業管理造成不利影響，違反了《物業管理條例》的強制性規定，故物業公司與咨詢公司就案涉物業用房所簽的《房屋租賃協議》屬無效合同。

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。咨詢公司對上述事實應有明知，其仍承租案涉物業用房，系其過錯。最終，法院確認案涉《房屋租賃協議》無效，咨詢公司應返還其占用的物業用房。

法官建議，業委會是廣大業主選舉出來保障業主權益的部門，在涉及金額較大的出租房屋時，建議由全體業主進行表決，租賃期限也不宜超過本屆業委會任期，以便妥善管理業主資產。