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            民營物業服務企業弱勢格局與跨越式發展
            2011-09-12

               物業管理屬勞動密集型和資本需求量低的產業,一直是吸引民營資本和適宜民營企業成長的產業。從全國范圍看,在物業管理行業中起主導作用是國營國有物業服務企業,它們或以傳統的后勤管理形態,或以物業管理形態占據著較大的市場份額,在某些地區和行業甚至出現壟斷的局面,如我國大型國企系統和市場經濟經濟落后地區等均為國營國有物業服務企業壟斷;從物業管理規模和市場占有看,民營物業服務企業相對國營國有居于次要的位置,主要集中在珠三角、長三角和環渤海灣經濟圈等市場經濟較為發達的地區,市場占有份額較低,總體格局呈弱勢。中國民營物業服務企業之所以呈現這種局面,核心原因主要集中在兩個方面:
               第一,我國民營物業服務企業基本政策、環境的不完善,致使民營物業服務企業的發展缺乏必要的土壤和基礎。改革開放初期,由于商品房有限,房改推進的不平衡,加之房地產開發和物業管理基本遵循的是“誰開發,誰管理”的原則,物業管理政策缺失、市場發育緩慢,民營物業服務企業缺乏生存、運作和發展的政策條件和市場環境;物業管理步入軌道后,尤其是近幾年來,國家相繼出臺了一系列物業管理相關文件規定,規范了行業操作和管理,推動了行業,尤其是民營物業服務企業的發展,但也一定程度上使規模弱勢、資金短缺,匱乏,缺乏積累等先天條件不足的發展中民營物業服務企業在激烈的市場競爭中,與國營國有物業服務企業處于不公平、不對等地位。
               第二,從民營物業服務企業自身的管理結構特征和發展歷程看,其內部的缺陷也嚴重制約了本身的發展壯大。我國民營物業服務企業多由房地產開發建設單位等投資創立,物業管理運作的基本模式是:建設單位開發,物業管理單位管理,物業管理業務運作主要是依附、圍繞房地產開發建設展開。客觀而言,這種“模式”培育了民營物業服務企業的發展,扶持了中國物業管理的成長。但也存在負面作用:其一,一些民營物業服務企業易于成為建設單位的附庸或全資控股企業,無法擺脫建設單位的控制,形成為建設單位利益的維護者;或演化為家族性私營企業,管理者便是經營者,這種所有權和經營權合二為一的企業結構特征,在企業規模小的時候,便于控制和提高效率,但當企業規模壯大后,其管理者便很難超越自我和約束自我;其二,物業服務企業是從建設單位手里獲得物業管理項目,是在相對壟斷條件下獲得市場。這使得物業服務企業市場拓展上更多地是依附建設單位“等米下鍋”,缺乏市場競爭的動力和意識;其三,服務運作是圍繞房地產開發經營展開,物業服務企業對建設單位具有極強的依附性,缺乏獨立思考和獨立運作以及探究和建立科學企業發展機制的動力。
               對多數民營物業服務企業來說,以上各方面的消極因素及產生的后果,并非危言聳聽,也不僅僅是制約企業進一步發展的問題,而是事關民營物業服務企業長效發展機制建立,中國物業管理行業健康成長問題。民營物業服務企業要徹底解決存在問題,改變中國市場格局,實現跨越式發展,必須在以下六大關節點上實現創新:
               第一,產權創新。產權是一個企業所有權、經營權以及剩余利潤分配權和控制權的綜合體,是企業生存、發展的核心問題。由于歷史原因,民營物業服務企業往往是主體單一、一股獨大,企業發展上易于受到大股東的利益制約,難以做強做大。如建設單位禁止屬下優秀品牌物業服務公司外接其他建設項目,以免對自身項目構成威脅等。因此,民營物業服務企業實現跨越式發展,首先要突破產權主體單一或一股獨大的狀況,理順企業產權關系,合理地處理好所有權、經營權、剩余分配權和剩余利潤控制權的關系,協調處理好剩余利潤分配和控制,科學合理地兼顧企業發展和投資回報兩個方面,在極大的調動經營者和全社會積極要素的同時實現民營投資者的所有權持續增值,最終形成個人價值、企業價值和社會效益的同步增長。
               第二,管理創新。產權創新是前提,管理創新是核心。在物業管理市場配置資源能力日漸增強,信息技術日新月異,競爭日趨激烈的條件下,民營物業服務企業只有不斷實現管理創新,才能在激烈的市場競爭中獲得一席之地,否則必將遭至市場無情的拋棄。從中國目前物業管理現狀分析,民營物業服務企業的管理創新主要是在如何處理和優化管理幅度和管理層次、集權與分權關系為著眼點的管理流程創新,以及服務和經營微觀作業流程的優化創新。通過管理創新,提升民營物業服務企業服務檔次和管理效率,增強企業發展后勁,實現民營物業服務企業新的飛越。這里點都軟件作為為物業企業服務的參與者,正在不斷的調整物業管理系統方案,提出了“集中部署、互聯互通、分權運營”的管理思路,獲得了很多客戶的一直認可。

               第三,規模創新。物業管理是勞動密集型和微利保本行業,管理規模是企業生存發展和取得效益的關鍵之一。民營物業服務企業的規模創新,包含三個方面涵義:一是規模擴張;在市場經濟逐步成熟的過程中,民營物業服務企業要在國營國有企事業后勤體制改革,房地產和物業管理分業經營和社會專業分工中搶抓機遇,實施積極的市場擴張戰略,實現規模上的集約化。二是資本擴張;有條件的民營企業,應通過資產經營和資本運營,實現低成本的經營規模和市場規模的同步發展。三是經營擴張;民營物業服務企業要轉換思維,強化物業管理經營意識,不斷增加物業管理經營品種,擴大經營規模,提升經營規模效益,真正增強民營物業服務企業在市場的綜合競爭力。
               第四,科技創新。科學技術是第一生產力。民營物業服務企業要通過科技創新不斷擴張物業管理服務和經營的空間、內涵和層面,通過提高物業管理服務的技術含量,實現物業管理服務經營的全面提升;同時,通過科技創新切實降低物業管理運作活勞動和物化勞動成本,提高勞動生產率。科技創新不僅包括設備創新、技術創新,而且包括思路創新和管理創新,只有真正實現科技創新,才能使物業管理跳出傳統觀念,建立可持續發展的多層次系列服務,形成具有特色和技術含量服務,切實提高民營物業服務企業管理水平和經營水平。
               第五,市場創新。民營物業服務企業要獲得新的經濟利潤增長點,跳出傳統物業管理運作模式,就要不斷進行市場創新。民營物業服務企業市場創新包括三個方面:一是以市場為導向,按照市場經濟規律辦事,逐步規范企業市場行為,不斷建立和鞏固“忠誠客戶群”,增加市場份額;二是實現企業區域性、屬地性市場角色向大市場觀念轉變;三是不斷挖掘物業管理新的市場層面,拓寬經營內涵,強化各種形式和層面的經營,實現物業管理市場創新,如利用物業管理客戶資源(業主、非業主使用人),和物業管理其他資源,與物流公司協作,實施網絡物流配送;物業管理介入旅游開發組織服務等,使市場創新不斷進入新的領域。
               第六,文化創新。物業管理產品是服務,服務是無形的,不可觸摸的,是細節的藝術。做好物業管理服務,不僅要關注物業管理服務物化和具體的客觀標準,還要關注消費者的主觀感受,注重物業管理服務的文化含量。物業管理服務的客觀標準是同質的,如不同的物業服務公司可以提供相同的物業維修服務。物業管理服務的核心內涵是文化。文化可以充盈、豐滿物業管理服務經營,可以提升物業管理服務經營的層面、檔次和內涵,也可以塑造個性化物業管理服務,使不同的服務產生距離和差異。民營物業服務企業在激烈的市場競爭中,要樹立文化是物業服務靈魂、是競爭核心要素的觀念,企業文化建設要體現在產品、企業形象、企業員工等各個方面,要切實突破民營物業服務企業文化、服務文化建設上的蒼白狀態,利用文化之舟將民營物業服務企業載向成功的彼岸

                 
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