擁有數據，才能擁有市場，智慧樓宇服務模式分析

文/婁乃琳

商務寫字樓評價標準與智慧樓宇發展要求

目前，建設智慧城市已經成為我國許多城市的重要發展戰略之一。商務寫字樓的綠色智慧發展作為智慧城市發展的重要組成部分，理應納入樓宇的建設、管理、使用部門與單位的發展規劃和議事日程。然而，究竟什么樣的樓宇才可以被稱作“智慧樓宇”，目前卻尚未有一個明確的概念。

2014年發布的中國寫字樓首部行業標準《商務寫字樓等級評價標準》中指出，商務寫字樓，是指在統一物業下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的租賃辦公建筑。其中又包含兩類服務設施：第一類是指商務寫字樓租戶經營管理公司日常所需的主要城市商務設施；第二類是指供職于商務寫字樓公司的員工日常所需的城市生活服務設施。在這個評價標準里，要求從區域與城市設施、場地規劃與室內環境、工作場所質量、內部環境與設備設施、運營與服務這五個方面對商務寫字樓進行評價。

具體來看，商務寫字樓的智能化要求主要包括以下幾點。第一，網絡及信息布線系統應以光纜為主要傳輸媒介，以滿足客戶更寬的信息通道要求。弱電系統橋架應將各個系統配線統一分類考慮，以免交叉干擾。第二，提供移動通信、信號的全區域覆蓋，公共區域內有Wi-Fi無線網絡的覆蓋。第三，應對變配電系統、機電設備、能源進行監控，布控消防報警與聯動控制系統。第四，無論是住區還是工作區，安全都是最重要的，所以一定要提供成體系的安保系統。其中，緊急疏散照明是保證寫字樓安全最重要的一點。意外或災害發生的告知時間、盜竊行為監控、樓宇內人員的人身安全等，都應該是樓宇安全服務的重要內容。

商務寫字樓是城市樓宇的主體，對其進行綠色化、智能化的要求，本身也是智慧樓宇概念的體現。上海市樓宇科技研究會認為，廣義的智慧樓宇概念應該是：在樓宇建設、運營、管理和使用過程中，充分利用包括信息技術在內的先進科學技術，將其與日益提高的材料設備水平、人文科學素養進行有效的整合，把采集到的各類相關信息進行更高層次的處理、交換和分析，使其成為能夠提高包括樓宇資源節約、環境友好、信息便捷、服務智能、設施可靠、風險可控等方面運營質量的重要保證，并向相關人員提供確保安全性、舒適性、便利性的工作、生產和生活環境的指南。

關于樓宇智能化、系統智慧化，基本可以包括四個方面。第一，樓宇的應用管理系統。包括系統網絡、各種各樣的服務軟件、物業及設備管理服務、公共設施監控管理服務等。第二，室內空氣治理服務系統。室內空氣治理是樓宇服務中相當重要的一個環節。在日本的樓宇標準體系里，室內的通風換氣是要強制執行的。第三，能源管理及優化服務、智慧園區或社區管理服務系統，包括消防自動化燈光的控制、能源的控制、安防的自動化、IT系統、水氣電熱、機房及監控系統等。第四，為樓宇進行系統配套服務的燈光照明、電梯、停車場、能源配電站等服務設施系統。

樓宇自動化的系統集成，應該包括樓宇自動化、辦公自動化、通信自動化、安防自動化、消防自動化。通過集成打造一個綜合管理與分析的平臺，達到整體運行的高效能和高效率。當然，還可以根據客戶需要，集中其他功能子系統。

此外，還有協調電梯等候時間、電話會議代辦、云計算代辦、為客戶安裝室內智能設施等服務，一般屬于智慧樓宇特種設備服務的范疇。

智慧樓宇的綠色化以及現代物業管理的智能化

《商務寫字樓等級評價標準》指出，所謂綠色工作場所，即在工作場所使用全壽命過程中，最大限度地采用節約資源（節能、節水、節材、提高空間利用率），減少工作場所的污染，為工作人員提供健康、適用和高效使用的空間。

智慧樓宇的綠色化，要從照明節能水平、空調節能水平、電梯節能水平、電器節能水平、節水總體水平、節約土地資源水平、智慧樓宇環境水平等多個方面進行綜合考量，建立起建筑與人之間的交互式發展，從而實現建筑與自然、人與自然的和諧共生。

例如，現在的照明節能燈管雖然存在很多問題，但也可以通過改善做到開源節流。如果使用智能雙亮度LED車庫燈管，結合聲控和微波感應控制方式，就能夠在很大程度上解決能源，特別是電能的需求。

發展現代物業，同樣是發展智慧城市的重要組成部分之一。現代物業管理是高水平的物業管理，應該順應人們生活、工作方式的轉變，提供與之相匹配的服務項目，為創造新的工作、生活方式提供理論和事實依據。現代物業管理要想融入“智慧城市”，則必須與其他功能部分聯動，要充分運用物聯網等人機合一的先進技術和系統思想，來突破傳統物業管理的理論局限和實踐困境。

除了對樓宇進行必要的保護與維修之外，現代物業管理系統還要通過智能化的手段，利用網絡平臺提供服務，比如餐飲預訂、快遞服務、交通訂票、文秘服務、報修服務、裝修服務、電子收費、客戶需求代理等。提高對使用對象的人性化關懷，也是現代物業管理智能化的重要體現。

未完，本文原載于《現代物業·設施管理》2016年第5期，閱讀全文請訂閱現代物業雜志。

作者為住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心性能認定處處長。《現代物業》2016中國商務寫字樓創新發展論壇現場報道。編輯/方舟