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            【觀點】物業公司沖A股:比想象中曲折
            2016-05-07

            近兩年,登陸港股和新三板的物業公司已經超過兩位數,但尚未有企業成功登陸A股市場,

            有投行人士斷言,“兩三年內,A股難見到物管公司登陸”。

            現實的困難擺在眼前,物管公司的持續經營能力、規范性等問題,成為它們在AIPO的主要障礙。已有部分企業調整了上市計劃,或延遲向證監會遞交申請材料。

            萬科、保利、富力、碧桂園等大型房企的物管公司,卻對A股摩拳擦掌,躍躍欲試。盡管在港股上市比A股容易,然而,APE比港股高,這是房企仍然選擇A股市場作為登陸地點的決定性因素。

            2-3年內難見登陸者”

            碧桂園集團首席財務官吳建斌曾公開表示,相同業務的上市公司在國內股市和香港股市的PE依然有差異,公司經過研究后認為國內上市更為理想。

            然而,境內對上市公司采取審核制度,對企業的審查非常嚴格。

            今年3月,園區運營企業上海錦和商業經營管理股份有限公司(以下簡稱“上海錦和”)IPO被否。該公司是此前唯一一家在A股排隊等待IPO的企業。

            經濟觀察報獲悉的反饋意見顯示,證監會提出包括“董事會成員變更”、“園區資產權屬”等方面的多項意見,要求上海錦和給予解釋。

            對此,一名密切關注物管領域的投行人士表示悲觀:“A股門檻本來就高,對終端是散客的行業更加嚴格。估計兩三年內,在A股都難見到物管公司登陸。”

            一家全國布局的大型房企,其內部人士早在去年年初就對經濟觀察報記者確認,物業管理業務分拆上市已經提上進程。

            不過,目前該房企想淡化上市目標和上市時間,表示“先修煉內功,深挖物業價值鏈條,將社區O2O做成連接集團多個板塊的平臺”。

            經濟觀察報獲悉,不僅有房企內部調整了物管公司上市計劃,部分仍明確要盡快實現上市的物管公司,目前還未提交申請材料。主要原因是諸多細節尚未達到證監會審核標準,需要進一步完善。

            而一些中小規模的地產企業,曾經做了物管公司分拆上市的計劃,如今又悄悄地擱置了。

            例如華南一家年銷售200億元規模的地產集團,去年年中已物色投行、會計進行物管公司分拆上市工作,但在評估情況之后,暫停了上述計劃。

            據知情人士透露,暫停原因在于,其物管公司規模小,盈利能力弱,若此時急于上市,會受到資本市場很多質疑。

            經濟觀察報了解到,目前該地產集團已正式將其物管公司獨立運營,后者亦在緊鑼密鼓地進行社區O2O方面的嘗試,以及對外收購其他物管公司,試圖通過增加增值服務和擴充規模,增強其盈利能力和品牌效應。

            障礙

            與其他行業相似,物業公司在境內上市都需要接受審核,以證實其擁有持續經營能力、合規及股權清晰。此外,還需證明其在關聯交易、同業競爭方面的合規。

            在持續經營能力方面,物業管理公司的收支平衡問題和收入構成問題一直是行業性難題。

            一家物業公司負責人坦誠,其管理物業的運營情況兩極分化明顯,老住宅多在虧損,新住宅僅略有盈余。

            而一家在香港上市的物業公司內部人士則透露,物業費在短期內仍是公司的主要收入來源,但該項費用接受政府物價指導,企業并不能實時地根據市場情況進行價格調整。

            除了物業管理費外,物管公司通常還有來自小區經營的收入,包括傳統的家政維修、管理咨詢服務和來自開發商支付的費用。

            其中,開發商支付的費用包括物管方面的人員支援地產銷售現場工作,地產方面給這批工作人員相應費用,以及空置房屋的管理費等。但是,“這里面的賬總是很難算清,也難以收齊”。

            投行方面的人士稱,如果物業管理公司利潤來自于地產企業的差價補貼、品牌支持費用和顧問咨詢費,“該物管公司可能會受到不能持續盈利的質疑,構成上市的實質障礙”。

            而且,難以收齊來自開發商方面的費用,亦可能形成壞賬風險。

            有可能形成大量應收未收賬款的情況,還有業務模式上的問題。

            當前物業管理中存在兩種收費模式:一種是包干制,一種是酬金制。包干制指物業管理的所有盈利和虧損都由物業公司承擔。而在酬金制模式下,物業公司在物業服務費里面,先提取一個固定比例的酬金,小區的盈余和虧損由業主來承擔。

            在港上市的彩生活,采取的就是酬金制。其先收取物業管理費的10%,作為彩生活物業管理板塊的收入,余下管理費則用作物業管理運營資金。如果運營資金不足,物管公司會補足,隨后向業主收款。

            上述在香港上市的物業公司內部人士表示,采用酬金制模式,后續向業主收取的費用最終能不能收得上來,還是未知數。“這種業務模式造成大量應收賬款,需要計提壞賬準備。”

            投行方面人士表示,目前尚未有采取酬金制的物管企業在境內上市,酬金制在A股市場行不行得通,要看屆時證監會如何審查。

            欠缺規范的,還有物業公司的用人機制。物業公司存在大量勞務派遣人員,用以規避繳納社保等方面的支出,這同樣違反了法律對上市公司的相關規定。

            成長性難題

            上述暫停物管上市計劃的華南地產集團,其物管公司年度利潤約為2000萬元規模。“如果遇到市場環境不好,這個數字波動會比較大。隨之而來的是股價也會有較大的震蕩”。

            “物管公司規模小,不規范,對資本市場來說沒有吸引力。”接近該物管公司的人士說,“要上市的話,還有很長的路要走。”

            光大證券報告曾提出,物業管理是“被忽略的藍海市場”。物管公司從提供品牌溢價轉為獨立輸出,將帶來“實質轉變”。其預測,物業管理的收入空間約為2.7萬億元,若以3%收取端口費,對應798億元。

            當前,有志于上市的物管公司,一般采取對外收購與合作,擴充物業管理面積,以及建立社區O2O渠道,涉足能帶來更多元化收入的增值服務。

            萬科在2015年就提出了一個目標:用三年時間把管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米,也就是三年增長7倍。

            國內的物管市場似乎也存在著巨大的兼并空間。北美物業管理公司的前50強市場占有率近30%,而中國的前50強僅為5.6%,并且中國沒有一家物業公司市場占有率超過1%。如果萬科物業2017年可以實現5億平方米的管理面積,則其市占率將提升至2%左右。

            不過,上述接近華南地產集團物管公司的人士并不認為通過對外并購,能增強物管公司的盈利能力。

            其透露,在瘋狂拓展物業管理面積的情況下,這些企業根本來不及對被收購企業做實質的管理和物業服務標準的輸出。更常見的情況是,完成財務上的指標,以及派駐一個財務人員,就告一段落了。

            這種收購不影響物管公司IPO,但該人士擔心,企業上市以后,后勁不足。

            該人士表示,業內做得比較好的是萬科。但曾有接近萬科物業的匿名人士對經濟觀察報表示,萬科物業對外合作之所以采用“睿聯盟”的新品牌而非“萬科物業”,是出于對自家項目的保護,另外,也擔心風險不可控,“輕資產的過程中如果沒有落地好服務,會損傷萬科物業多年的招牌”。

            而資本市場關注的另一個方面,通過搭建社區O2O渠道進行增值服務,目前仍處于起步階段,發展還需要時間。

            一家千億房企負責社區線上平臺開發的人士在接受經濟觀察報采訪時說:“一些營銷做得很好的社區APP,實際上后臺的數據很難看。注冊的用戶量非常少,注冊后登錄使用過的只占幾百分之一,更不要提反復使用,形成黏性。”

            本文轉載至經濟觀察報;


                 
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