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            物業管理企業收入渠道來源
            2011-04-21

            物業管理營業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入(如多種經營收入),其中,主營業務收入又包括物業管理費收入和物業經營收入(如房產銷售與出租收入)等。
              一、物業管理費收入
              物業管理費是指在物業管理范圍內,物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。
              物業管理公司在根據業主或用戶的需要向其提供服務時,可收取相應的有償服務費,而形成物業管理費收入。但是,物業管理收費數額的大小并不能由物業管理公司隨意確定,而是應當根據物業管理公司向業主或用戶所提供服務項目的不同性質,分別實行政府定價、政府指導價和協議定價來確定:
              1.公共服務費
              按照《××市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》(見附錄六)的規定,商品住宅物業管理公共服務費應按物業管理范圍內各業主(或用戶)所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為:管理費,服務人員的工資和按規定提取的福利費,樓內公用設施維修及保養費,綠化管理費,清潔衛生費,保安費,辦公費,物業管理公司固定資產折舊費,法定稅費。物業管理服務的利潤不超過15%,房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外,同時還應繳付清潔衛生費和保安費。
            表3-4-2和表3-4-3是××市物價局制定的××市各區、縣1996年度商品住宅物業管理公共性服務收費中準價及浮動幅度。
             (1)住宅管理費由物業管理公司管理人員經費、辦公經費等構成,收取標準由市房管局提出,經市物價局核定后執行。1995年標準為:多層住宅每戶每月3~5元,高層住宅每戶每月5~10元。住宅管理費由業主向提供管理服務的物業管理公司支付。
              (2)非居住房屋管理費,不論是營業用房,還是辦公用房,均按租金的25%計算,由房屋業主支付。
              (3)清潔、保安服務費按物價管理機關的批準執行。1995年標準為:住宅每戶每月3~6元,由房屋居住戶支付;非居住房屋按每平方米建筑面積0.2~0.5元/月計算,由房屋使用人支付。
              清潔、保安服務費的收取,應根據住宅區域的實際情況,由物業管理公司與業主管理組織或業主代表協商,在上述規定范圍內制定具體收費標準,并訂立相關服務制度。清潔、保安服務費應實支實收,合理分攤。
              2.高層住宅電梯和水泵運行費
              高層商品住宅的電梯和水泵運行費用,由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業主管理委員會和物業管理公司商定的服務方式、時間,按實結算,單獨列賬,并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。
              公有住宅出售后,高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規定。
              3.專項服務收費
              專項服務是為某些業主(或用戶)群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益,如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費,原則上以成本價格收取,按各業主的建筑面積分攤。
              4.委托服務收費
              為滿足業主(或用戶)特別需要而提供的個別服務,只為那些愿意接受或主動要求的人提供,一般與業主(或用戶)的日常生活關系密切,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費,凡物價部門已有規定的,按規定執行;暫未規定的,由委托人與物業管理公司協商議定。
              二、物業經營收入
              物業管理公司通過經營業主管委會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入,如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業務都可收取相當可觀的傭金,而形成相應房產銷售與出租等經營收入。例如,物業管理公司為房地產開發公司銷售房產,一般按售房收入的2%~4%收取傭金:或視銷售價格的高低,確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定,那么傭金也可由房地產開發公司和購房業主各付2%。如果物業管理是委托管理形式,則物業管理公司代業主出租房產,雙方可簽定協議,由業主支付年租金收入的3%~5%的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式:
              1.業主實行物業出租方式
              傭金標準按業主年租金收入的3%~5%計取,業主每年支付一次或分多次支付,具體由雙方協商確定。
              2.業主實行物業出售方式
              傭金標準按業主售房收入和物業約定使用年限計取。年傭金=(售房收入÷物業約定使用年限)×5%
              三、多種經營收入
              由于物業管理在我國還是一個啟動時間不長的行業,人們收入水平又普遍較低,目前各物業管理公司所收取的費用是微利的,有些公司甚至是賠本經營,所以,物業管理公司要生存和發展就必須增加積累,擴大經營規模,因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。
              有些新建住宅小區,由房地產開發公司按該物業總建筑面積的0.5%,撥給物業管理公司開展多種經營使用,或以成本價轉讓給物業管理公司。
              物業管理公司開展多種經營活動的范圍非常廣泛,但是,物業管理公司要搞好多種經營,則要把自身優勢與有利機會結合起來。物業管理公司自身優勢,主要體現在圍繞物業管理來開拓多種經營領域,比如,物業管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛生潔具公司,以及利用小區建設的配套設施開辦商業服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業管理公司業說,其多種經營可以涉足物業開發經營,形成物業開發經營、管理與服務一條龍;對有條件的物業管理公司來說,則可以在其他領域進行多種經營,當然,所要付出的代價可能要更大。
              總之,要按“一業為主、多元經營”的方針,發展多種經營業務,即從市場需求出發,以發展與物業管理相關的多種經營業務為主,諸如超市、百貨、副食品等商業,洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務業,銀行、信用社等金融業,房產中介、咨詢、建筑裝潢等房地產業,這樣,就發揮了物業管理公司的優勢,既能滿足物業業主和用戶的多種需要,又能增加物業管理公司的資金來源,彌補物業管理經費的不足。因此,物業管理公司應想方設法開展多種經營活動。點都研發的物業管理系統在物業增值服務項目中,開發了多種實用功能,讓物業企業可以更好的管理物業資源,做到可查詢,有記錄,讓物業管理不再繁瑣。

                 
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