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            【中國指數研究院黃渝】資本破局 物業崛起
            2015-12-03

                   從去年開始,物業管理行業資本市場發生了一系列重大事件。6月彩生活上市,7月中海物業向香港銀交所提交了上市申請,在香港證券市場,包括綠城服務在內的多家物業服務企業都在進行類似的上市運作;今年2月份彩生活以3.3億元并購了開元國際,成為物業管理行業最大的一宗并購,今年以來已經陸續有6家物業服務企業在新三板上市。據我所知已經在新三板提交了資料,在批準路上的企業還有5-6家。這樣一算,物業服務企業走新三板上市之路的企業,多達十幾家;還有不少企業準備在國內主板上市,也正在進行相關運作,希望能夠開辟物業服務企業主板上市的先河。

                  除了主板上市以及在新三板上市的案例外,物業服務企業資產的證券化這條道路也已開辟了先河。今年7月10日,“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”獲上海證券交易所無異議函。這是全國首單物業費資產證券化項目。通過對每個月物業管理行業的重要事件的羅列,我發現80%都是和資本、并購相關聯的,確實資本目前在物業管理行業里的運作讓物業服務企業獲得了更多的發展機會。

                     資本市場如何看待物業服務企業的價值,資本市場是如何看待物業服務企業的價值的?我們對4年中包括彩生活在內的在香港上市的物業服務企業和在國內上市公司的地產企業的市盈率進行比較分析。以彩生活為例,彩生活的市盈率在40-80倍,滬深上市的房地產公司在20倍左右,在香港上市的房地產公司在10倍左右,彩生活的市盈率遠遠高于其他房地產類企業,可見資本市場對物業服務企業的預期估值是很高的。彩生活上市之初的總市值只有36億元,上市之后,一直穩定在50億元左右,去年年報公開后將近100億元。上市不僅讓市場認識到企業的價值,而后市值獲得很大攀升,同時企業的規模也迅速擴大。上市之前,彩生活在管面積不到1億平方米,上市之后在管面積達到2.7億平方米,翻了一倍多;上市前彩生活在管項目為630個,現在則達到1700個;上市之前彩生活的營業收入是3.92億元,而今年上半年就已經達到2.82億元,今年可能會達到5億元或者更多,以上就是彩生活上市之后市盈率、市值表現以及規模發展的表現。

                      從實際企業的案例來看,物業管理行業的市場空間是巨大的,對2000年到2014年底這14年所有商品房的竣工面積進行統計分析,可以看出,這14年的竣工存量為96.26億平方米,而2014年底物業服務企業百強企業的服務面積僅為是17.49億平方米,不到整個存量的20%,可以想象,未來這些優秀企業的市場空間是非常廣闊的。

                     住宅的產權70年,從拿地到交付,周期是5年,剩下的65年是物業服務企業的服務周期。在這65年里,物業服務企業不僅要做好物業服務本身,還可以將服務延伸到多個領域,比如二手房的銷售、房屋的二次裝修、租賃等及圍繞業主提供的其他服務,可以說產值空間是非常巨大的。近年來,大眾對物業服務企業的認識在提高,新技術得到了更廣泛的應用,包括互聯網經濟的興起為物業管理行業提供了更大的機會,新的技術手段使物業服務企業更為標準化、規模化以及更加的有效率,也解決了傳統服務行業高成本的弊端,降低了物業服務企業的成本的同時也提高了服務效率,最主要的是提高服務質量。

            物業服務企業作為社區生態經濟圈的價值巨大,目前在物業服務企業的平臺上社區經濟的價值還遠遠沒有顯現,而O2O的興起為物業服務企業的增值服務提供了巨大的想象空間,也給整個社區經濟生態圈創造了更大的機會。社區經濟的潛力巨大,對于資本市場來說,選擇投資物業服務企業第一原則是一定要有良好的服務基礎,例如百強企業是行業內毋庸置疑的佼佼者;第二是企業是否擁有運用新技術手段的能力;第三是企業在整個發展過程中是否采用了新技術手段,以及社區經濟的價值是否能夠發揮的淋漓盡致,彩生活為什么能夠在整個資本市場得到很高的認可,就是因為在以上三個方面進行了好的結合。

            物業服務企業如何借力資本市場揚帆遠航

                    彩生活上市之后給企業帶來了很好的估值,獲得了良好的發展機會,企業迅速形成了規模化發展,應該說不僅是彩生活,跟房地產相關聯的企業也是一樣。

                   上市給企業帶來發展機遇,企業在資本上獲得助推力的渠道也是多種多樣的:一是可以選擇在國內、香港的主板上市的一級市場;也可以選擇包括創業板、中小板的二級市場;場外新三板的三級市場;還有場外的股權交易市場、券商市場四級市場等以上渠道企業可以根據自身的情況選擇。強的企業其實都具有在主板上市的財務基本面條件。除了上市,還有其他的途徑獲得資本的助力,比如協議收購、舉牌收購、收購上市的子公司、國有企業的行政劃撥、以母公司的名義定向增發等等都可以獲得在主板市上市的機會。此外還有新三板,幾乎所有的百強企業都具備新三板上市的財務指標的條件,對于這些,物業服務企業要根據自己的條件選擇自己的渠道。也可以參考物業服務企業資產的證券化的做法,這適合具有開發背景的、具有一定的規模的物業服務企業。資產證券化的融資具有一定規模,融資的期限比較長,資金用途也不受限制,融資層比較低,操作周期稍短是階段性的介入資本擴大企業模資本規模的一種可選渠道。總而言之,物業服務企業可以根據自身的規模和特點、發展規劃和定位來考慮,選擇合適的渠道及融資的額度。

                   物業管理行業正站在風口之上,物業服務企業能否利用風口飛起來,就看企業有沒有想法和行動。現在中國的各行各業都是可以有奇跡的,就像前不久的動畫電影《大圣歸來》。《大圣歸來》作為一部動畫電影在全球以近10億的最高票房收官,超越了不少好萊塢大片,影片的創始合伙人說:“因為我們有資本的力量。”資本的力量能夠讓不可能變成可能,讓有可能的事情變得更好。彩生活唐學斌總裁曾經說過,上市之后資本的動力推動彩生活不斷做好云端服務,現在一方面做好自己的本業,另一方面借助外力讓企業發展得更好。希望未來有物業服務企業能做出一些破除行業壁壘、創記錄的事情,更希望物業管理行業也能出幾個《大圣歸來》。

                 
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