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            【上海上實物業李勝來】風疾正揚帆
            2015-10-22

            有曰:思者無域,行者無疆。后人改自《晏子春秋》的兩句話自有他的道理。善思者,獨立而辯,創造想象;善行者,鍥而不舍,金石可鏤。他是善思者,也是善行者。

            這是記者第三次做他的專訪,而每次采訪都有同一種的感受,又有別樣的感覺。

            同一種的感受是:直言、直爽、直率,毫不掩飾,坦誠相待。

            不一樣的感覺是:新視角、新觀察、新論點,執著追求,堅毅專注。

            敢做敢言、敢擔敢為,也許是他硬漢性格的真實寫照;雷厲風行、親力親為,也許是他工作作風的一貫使然……

            彝族有句彥語:會走路就會跳舞,會說話就會唱歌。他常說,把今天的事做到最好,明天的事考慮周到。

            他在行業里發聲力挺的一些新觀點,如被視為物業管理的一場革命——酬金制服務收費方式使業主明明白白消費,可以實現雙贏;物業企業應該提供的是質價相符的產品,而不是強調它的高附加值;堅守管理物業為本,兼做衍生服務為副等等。盡管在相當一段時間,他的觀點被議論或被指責,但是,后來不少管理實踐證明,這些觀點確實是順應了行業發展的客觀規律。

            敢言,不僅需要力排眾議的勇氣,更需要專業厚實的功底;敢為,不僅同樣需要改革創新的膽識,更需要運籌帷幄的智慧。

            “在管項目物業服務費低于市場價格且沒有上調機會或空間的我們不做;發現惡意價格競爭的新項目我們不接;甲方愿意用低價格換取下降管理標準或服務質量的項目合同我們不續簽。總之,我們要做,就要堅持上實物業的標準,堅守上實物業的品質,讓業主感受到上實物業的形象和‘味道’,這是我們的底線。”在當今群雄逐鹿、競爭激烈的市場環境下,這樣的“三不原則”,確需企業家的勇氣、膽識和實力。

            “現在我們的物業管理市場還不規范還不成熟,物業消費的理念還沒有完全形成,‘理直氣壯’拒交物業服務費的陋習還沒有根本改變,物業管理行業還不被社會公眾所理解,從事物業管理的勞動者還沒有得到應有的尊重。在新一輪物業管理市場‘洗盤’過程中,我們就是要用保值增值的物業管理本質行為,提高業主的滿意度;用質價相符、堅守品質的行動,倒逼市場接受物業服務費提價;用先進科學的技術、工具、方法,替代傳統的物業管理,促進企業管理服務的升級。”他的這番話,是對當前物業管理行業的冷靜反省和思考。

            他在物業管理行業已經深耕奮斗了21年。這位在職研究生、高級經濟師,以其獨特的視野、精深的專業,公開發表了幾十篇在行業有影響的理論創新文章,成為《物業管理職業資格培訓教程》主審、《物業管理實務手冊》副主編、上海市政府采購咨詢專家和上海市物業管理招投標評審專家,受聘于中國物業管理協會首批研究員。相繼被評為全國住房城鄉建設系統勞動模范、上海市房管行業首批物業管理領軍人才,獲得上海市五一勞動獎章。

            在他的領導下,企業創造了當年上海物業管理行業4個管理項目的奇跡:一公里長度的世博軸和一公里長的華為上海研發中心(單體建筑面積31萬平方米)、492高度的上海環球金融中心和滬上唯一“國”字號的中國航海博物館

            深秋的申城,滿眼金色。記者來到淮海中路12985樓,專訪上海市物業管理行業協會副會長、上海上實物業管理有限公司總經理李勝來,為《上海物業管理》雜志“領軍人物”欄目續寫新篇。

            長風疾,大潮涌。2014年,是上實物業提升品質、提高效率的“創新”年。上實物業這艘大船,在船長的準確把舵和全體水手的共同奮力拼搏下,正劈波斬浪,揚帆遠航……

            ——本刊記者

            記者:物業管理酬金制是您在業內較早公開倡導的一種物業服務費收費方式,好象也成為了您的一個名片或標簽。提到李勝來,人們自然會想到酬金制。請問李總,酬金制和包干制到底有何區別?酬金制到底好在什么地方?在本市行業到底哪個收費方式是主流?

            李總:我從1996年就開始做酬金制,是業界比較早的,而且我一直推崇酬金制。但我只專注于專業,并不關心別人對我的看法與評價,因為別人的評價常常是失準的,只有自己最了解自己。比如,不久前參加一個小型討論會后,一位非常熟悉的同行老總詫異地對我說:“沒想到你也是主張價格市場化的”。其實,我是一直主張物業管理價格應當由市場博弈來決定的,我寫的第一篇關于物業管理的文章標題就是“物業管理呼喚物業管理價格市場化”,那是1999年,刊登在《上海市物業管理發展研討會論文集》上。

            酬金制和包干制是物業管理服務的兩種核算形式,沒有孰優孰劣之分,只要合同雙方約定就行。我主張酬金制,是因為酬金制相對于包干制而言更易被合同雙方所接受,在日常運作中更能使合同雙方的信任度增加,矛盾和糾紛減少。酬金制使業主/使用人真正具有物業服務費的支配權,享受到明明白白的消費;在保障物業服務企業經營利益的同時,也能促進企業的規范運作。由于物業管理服務的很多具體事項難以定性定量,包干制在具體運作時,業主/使用人總想得到更多更好的服務,而物業服務企業總想節省開支、降低成本,合同雙方易產生猜疑、不信任,甚至糾紛。

            由于很多人對酬金制的錯誤理解與解釋,以及不規范的實施,嚴重影響到酬金制形式的推行。但是,無論行業現狀如何,我認為最終物業管理的各方會更多的接受酬金制形式。

            記者:今年67月份,中國物業管理協會通過公眾微信平臺,上傳了上海首批物業管理行業領軍人才的照片,受到眾多同業的追捧點贊。同時,中國物業管理協會官網又開辟了“上海首批物業管理行業領軍人才風采”專欄進行全行業宣傳。您作為上海首批物業管理行業領軍人才的一員,有何感想可以與讀者分享。

            李總:1993年轉行做物業管理,歷經20余年,我常以“孤行者”自喻,沒想到會獲“領軍人才”殊榮,非常感謝上海物協和中國物協,也特別感謝在我物業管理從業生涯中給予我關心、幫助和支持的所有領導、同事、朋友、各合作方。

            我剛入行時,還是“前世作了孽,今世做物業”的年代。如今,雖然物業管理比較熱門、廣受關注,特別是彩生活的上市,讓不少人以為這是個“淘金”的行業。但是這個行業遠未成熟,整個社會對物業管理行業的了解和理解是很不夠的。我們行業的基層員工收入多與社會最低工資為伍;不給員工繳納各種社會保障基金成為對物業服務企業的“合理”要求;不能理性地增長物業服務費,要通過企業的其他經營來補貼成為“真理”;業主/使用人的種種違法違規、不講道理的行為,常常被套以物業管理不善的帽子,由企業最終“埋單”。這些不可理喻的現象,讓從事這個行業的人沒有尊嚴、感到憋屈。我是不能接受這個行業的種種怪現象,所以入行后就一直在為建立行業規范、促進行業健康發展而努力著,因此難免有許多言論、行為不被理解,甚至誤解。

            我寫文章闡述自己的觀點,比如呼喚價格市場化;提出招投標應當設最低限價,而不應設最高限價;開發商應當擁有自主選聘物業服務企業的權利,房產公司與物業公司“父子關系”應當鼓勵,而不是抵制;小區內的停車位建造成本應當分攤,開發商不應擁有停車位產權;小區內應當限制超額的車輛進入,并且運用價格杠桿,使享用停車位資源的人支付更高的費用,讓其他業主都能分享停車位的利益;物業服務費的增長不能相抵成本增長的,物業服務企業應當選擇退出,以此來倒逼消費者樹立正確的物業管理消費觀。不少觀點已經被證實是對的,我堅信還有一些早晚也將被證實是對的。為了行業,我堅持“該說的就要說”。

            俗話說“光說不練假把式”,所以我還堅持以實際行動來踐行自己的想法。比如堅持采用酬金制形式;堅持推行“三位一體”機制;堅持做延伸/衍生服務必須在“三條原則”前提下開展,即與物業管理相關的、業主/使用人有需求的、社會服務不足之補充的;堅持強勢制止違法搭建、違反消防法等行為;堅持專業服務“內部分包”模式;堅持“堵梳結合, 治理群租”,不贊同一概封殺群租;堅持市場競標“一口價”原則,新項目不低價競爭,老項目預算不足就選擇退出;等等。為了行業,我堅持“該做的就要做”。

            過往我這么說、這么做都是個人行為,現在作為行業“領軍人才”,更多了一份行業的責任感和使命感。

            記者:上實物業在十多年前就提出并且長期踐行“三位一體”物業管理模式。這一創新舉措不但被新聞媒體廣泛宣傳,而且在解決物業管理矛盾糾紛過程中積累了成功的經驗,取得了明顯的效果。最近,你們與新聞晨報共同舉辦了以“構建和諧社區,共創幸福家園”為主題的沙龍活動,請李總介紹一下這方面的情況。

            李總:最早想到“三位一體”是由于市場環境所迫。那時,物業管理處于起步階段,法律規定和行業規范都不健全,物業管理責任邊界不清,物業管理成本核算依據不明。物業服務企業和業委會又代表著各自的利益群體,所謂“屁股決定腦袋”,因此很多事情雙方沒法達成一致意見,難作最終的決斷。于是我想,要解決現實的尷尬,只有引進第三方來做“老娘舅”這個辦法。誰能來擔當這個“老娘舅”角色呢,在物業小區里,當然是居委會再合適不過了。所以就撮合起了居委會、業委會和物業服務企業“三位一體”的決策機制。當時,我還起草了一份《‘三位一體’工作制度》,明確了各自的職責,規定了定期召開聯席會議,等等。可惜,由于頻繁的人事調動,那份《“三位一體”工作制度》已經流失了。

            “三位一體”工作制度之所以能長期堅持下來,并在其他項目中得到推廣,是因為這種方式,在解決物業管理實際事務中確實發揮了很大的、積極的作用。而且,隨著行業的發展,不斷出臺的一些法規也明確了居委會在物業管理事務中的地位和作用,更加增強了我們堅持“三位一體”工作機制的信心。

            許多年來,我們每年都召開一次大型的“三位一體座談會”,每次確定一個主題開展討論和研究。2012年是“合力解決物業管理難點問題” 2013年是“深化‘三位一體’運作模式” 2014年是“提升品質,提高效率” 。今年的7月份,我們與上海《新聞晨報社區報》共同策劃了一個“構建和諧社區,共創幸福家園”為主題的“三位一體”沙龍活動。既然是“沙龍”,與以往的“座談會”就不一樣,是一個形式更加寬松,讓各方代表可以更多自由交流的活動。這次活動的本意,是想引導大家針對治理“違法搭建、停車難、群租”三大頑癥群策群力。因為,改革開放后,我們收入增加了,住房條件改善了,但是新生的問題,反而使我們的幸福感降低了。

            我們希望通過“三位一體”的協同努力,拿出切實可行的辦法來解決自身物業管理區域存在的難點問題,從而大大提升業主和使用人的幸福指數,應該是可以做到的。這次活動表面上來看是很成功的,因為所有發言者談的都是正能量的意見,所有參加活動的人的感受和評價也都是好的。可是,我認為這次活動沒有達到我想要的結果,因為大家還是泛泛而談各種現象的多,沒有針對性的下決心拍板具體的治理辦法,我們將繼續耐心地宣傳、引導。

            記者:實行區域經理制,是上實物業管理的一個特色,也得到了中國物業管理協會謝家瑾會長的肯定。她認為,通過集約化用工,既減少用工數量,精簡管理層隊伍,還能節省人員招聘、培訓、處理勞動糾紛的成本。請問李總,當時提出區域經理制的初衷是什么?現在的效果又是如何?

            李總:我們在好幾個項目實行了區域經理制, 但這不敢說是我們的特色,只能說是我們極力希望推行的一種做法。我們一直堅持認為,堆積那么多人的物業管理服務,肯定不是行業發展的方向。但是,推行區域經理制難度不小,遇到的阻力主要是許多業委會不愿意與其他物業項目合用項目經理。隨著人們對物業管理服務消費意識的提升,合理安排費用預算,有效降低運營成本,將是物業管理各方都會特別關注的事項。

            大家一定會逐步明白,管理服務的優劣與配置人員的多少不完全成正比。物業管理完全可以通過采用先進的技術、設備和工具來替代“人海戰術”,特別是壓縮管理層人員勢在必行,因為人員成本必定會快速增長,而最低工資標準提高只是其中的一部分,高級管理人員和持證的工程技術人員的收入漲幅會更大。

            記者:李總,請您對上實物業發展的總體情況作一簡要介紹。

            李總:上實物業起步于1996年,注冊成立于1997年。我們都是“半路出家”從事物業管理。好在最初我們是與香港的一家企業合資成立的物業公司,使我們有機會直接接觸到真正專業、規范的物業管理,學習和了解到境外物業管理的法規、理念和運作模式,我們做酬金制就是從那時開始的。我很慶幸有這么一段合資經營的經歷,它一直影響著上實物業公司的經營運作。有兩句話像“座右銘”一樣伴隨著我們成長發展,那就是“理論與實際相結合,境外與本土相結合”。

            上實物業也是開發商下屬的物業公司,但是我們完全實現了市場化運作,與上級公司之間就是投資關系,完全沒有“父子關系”的格局。我們現在管業規模1200萬平方米,其中集團自己開發的項目占25%不到。我們管理物業的類型比較綜合,包括住宅、辦公、商業、公眾、園區物業等,其中住宅占75%不到。為什么我們還熱衷于做居住物業的管理服務,一是要用事實證明居住物業是可以做成功的;二是要用實際行動來踐行社會責任的擔當。

            上實物業成立以來,實現了管業規模、品牌聲譽、經營利潤、員工收入四方面每年增長。我們在各類物業中都有標志性的項目,而且管理服務的口碑都較好。因為,我們追求100%的項目成功率,所謂成功是指要達到“三個高”,即“合同履約率高,服務性價比高,顧客滿意度高”。

            記者:上實物業是行業內僅有幾個獲得上海市政府質量金獎的企業,你們在質量管控、提升整體質量水平和競爭能力方面有什么具體的舉措?

            李總:質量和價格是企業競爭力的兩個基本要素,因為消費者最終愿意掏錢購買的是性價比優的產品和服務。因此,我們一貫非常注重質量保證、質量管控和質量提升。1998年我們就開始了ISO9002的貫標,以后又引入了ISO14001OHSAS18001的貫標。2012年開始建立企業標準化體系,今年9月以高分通過了相關機構的企業標準化體系試點驗收。為了保證管理服務質量,我們在企業內部采取了一系列的管控措施,比如:我們實行集權管理、集中采購,避免使項目經理成為一方“諸侯”;除非專業要求或甲方指定分包外,我們都不敢分包,生怕分包方達不到我們的品質要求,所有項目的工程維保、秩序維護和環境衛生工作都由我們自己招聘的合同制員工來完成;為了保證專業水準,加強相互監督,以及人力資源共享,我們采用“內部分包”的模式;在建立制度、流程時,特別強調適宜性,同時更加強調“說到的一定做到,做到的比說的更好”;我們每個項目都有24小時的電話接待和報修,公司還有統一的24小時的“800”免費電話受理服務和投訴;我們運用互聯網技術,建立了管理和管控平臺,既提升了效率又保證了質量;等等。我們每個項目每季度要召開業主座談會,與業主集體進行面對面的溝通,聞過則改。品質保證部負責每年兩次與項目現場所有相關方溝通,通過反饋信息來檢驗每個項目的管理和服務質量是否達到了合同約定的要求和公司的要求。

            在質量管理方面,我們不惜投入人力、物力和財力,只要有好的工具、方法,我們都會派人去學習、培訓,并在日常工作中實施運用。比如“5S”方法,以及“現場管理星級評價”方法等。另外,我們還在專業機構的配合下,于2008年完成了《公眾場館顧客服務技術標準》《物業設施設備管理標準》兩個企業標準的研發,為我們成功管理世博軸和中國航海博物館奠定了基礎。2011年完成了“博物館物業管理服務”和“商業物業管理服務”兩個課題研究,促進了在管的博物館和商業物業項目的管理服務質量提升。今年,我們又有1個項目參加現場管理星級評價評審,有4個項目申報創建省(市)優,有2個項目申報創建國優。

            俗話說“功夫不負有心人”,我們切實感受到,堅持抓質量是有回報的。比如上海環球金融中心、華為上海研發中心、中國航海博物館、上海博物館、寶鋼綜合大廈、蕪湖市政務中心以及美國、新加坡、泰國、香港等外資開發商之所以選擇我們,無一例外是他們明察暗訪后給予了我們最好的評價。目前,我們的市場競爭優勢是明顯的,只是我們對自己有自律要求,要守行業規范、守價格底線,難免影響到我們的市場拓展。比如,今年上半年,有一個10多萬平方米的某央企總部大樓,就是因為我們不愿接受早期介入階段免收酬金的要求而放棄了。

            記者:上實物業十分重視樓宇黨建工作,探索創新了以商務樓宇為載體,凝心聚力做活黨建的新模式,其中上實大廈成為上海市黨建創新基地,請李總談談這方面的經驗體會。

            李總:我們是國企,重視黨建工作是國企的老傳統,我們公司黨支部已經連續多年被評為集團系統的先進黨組織。開展樓宇黨建工作,也是基于商務樓宇物業管理服務的需要。上實大廈是以小單元為主的辦公樓,有許多小微企業沒有建立黨組織,在這些企業工作的黨員同志的組織關系就沒有了著落。起初,我們是幫他們聯系把組織關系掛靠在街道,隨著人數增多,我們就與街道黨委商量成立了樓宇黨支部。黨支部成立以后,由于黨員來自不同的企業,參加組織活動的積極性反而更高,各種活動逐步多起來,與樓宇的物業管理服務也結合得更多,因而黨支部的工作深受樓宇內企業、黨員的贊賞,也獲得了不少榮譽。

            上實大廈黨支部的成功經驗,已經在我們提供管理服務的其他樓宇得以推廣,既有樓宇黨支部,也有樓宇工會,還有樓宇團支部,好幾個管理處經理都兼任了樓宇黨支部書記、工會主席。各支部和工會的工作開展得有聲有色,還結合樓宇和人群特點成立了一些興趣小組,經常組織各類學習、文娛、體鍛、拓展等活動,很受大家的歡迎。

            下一步我們有打算再組織樓宇黨支部、工會、團支部之間的交流活動,力求把活動的范圍再擴大一些,使活動的內容再豐富一些,讓活動的形式再多樣一些。只要樓宇中的企業、黨團員、員工有需求、感興趣,我們就樂于為他們多想點、多做點。

            記者:前不久,《21世紀經濟報道》發表了題為“花樣年分拆彩生活上市:社區服務藍海展開”的新聞,報道了“彩生活”在香港掛牌上市的新聞,“彩生活”成為顛覆傳統物業管理行業的一個標本。李總,您從行業專家的角度出發,對此有何評論?彩生活模式是否可供本市物業管理行業借鑒?有無復制拷貝的可能?

            李總:當今社會極度開放與激烈競爭,哪里有投資機會、投資價值,人、財、物就迅速流向哪里,所有市場一片紅海,哪里還有藍海。有些企業以為做延伸/衍生服務就是藍海,以為將在管的物業作為平臺做資源運作就是藍海,孰不知你想到的別人也想到了,你想做的別人也想做、甚至已經在做了,當你進人時會發現又是一片紅海。

            彩生活就其自身來講是很成功的,因為他達成了他所想要的目的,甚至結果還超出了他的預期。但是,彩生活的成功,是他戰略運作的成功,不是物業管理的成功,所以他不是、也不可能是“顛覆傳統物業管理行業的一個標本”。物業管理不是這么做的,物業管理不可能是“淘金”的行業,如果物業服務企業都把彩生活作為榜樣,祈盼有朝一日一夜暴富,必將給這個行業帶來災難。

            物業管理的本質就是管理物業。物業服務企業提供了管理物業的服務,就應當從中獲取相應的報酬和利益,這才是市場交易的基本準則。你可以例數境外幾十個國家、幾十年時間中,不管是包干制還是酬金制,物業服務企業總是要盈利的,哪有物業管理服務主業不盈利,還要靠經營其他副業來貼補主業的?真是無稽之談。

            上實物業在做好物業管理服務的同時,也在開展很多項延伸和衍生服務,包括房屋中介、維修裝飾、會所經營、綠化養護、小型超市、食堂餐飲以及上百項的家政服務、長者生活便利服務等等。其中有一些做得很成功、可以引以為豪的項目。比如:我們在商務樓宇中辦的員工食堂,價廉物美,色香味全,滿意率超過95%;我們經營的4個小區會所,個個正常營業,個個都有盈利;我們曾經在一個小區經營兩輛中巴班車,從小區到附近的地鐵站,幾公里路程,每人每次收0.5元,月月略有盈余。但是,我們一貫堅持開展延伸/衍生服務要以“三個基本原則”為前提,那就是與物業管理相關的,如小區會所;業主/使用人有需求的,如房屋中介;社會服務不足之補充的,如樓宇食堂。因此,我們會根據實際情況推出新的服務項目,停止不必要的服務項目。

            當前,行業面臨著成本不斷上漲、物業服務費難以上調的現實困境,物業服務企業應當積極應對,而不是消極應付。積極應對就是要扎實做好物業管理服務的基礎工作,讓消費者實際體會并正確認識到物業管理服務的作用與價值所在。同時堅守質價相符的市場原則,倒逼消費者轉變觀念,接受價格與成本同漲跌的市場規則。如果物業服務企業為了自身的、短期的利益,不惜低價競爭,再采用“堤內損失堤外補”的種種手段來維持生存,最終只會是亂了行規、亂了市場、亂了思想,使物業管理的生存之路越走越窄、越走越難。

            記者:習近平總書記最近指出,中國速度向中國質量轉變,中國產品向中國品牌轉變。這兩個轉變對上實物業這樣品牌企業的長遠發展,應該作怎樣的思考?

            李總:習主席講的很在理,講的很到位。上實物業十多年來,邊實踐邊思考,邊思考邊調整,基本上是圍繞著抓質量、樹品牌這樣一條主線逐步發展進步的。讀到習主席的講話后,倍感親切,更加堅定了我們的信心和決心。

            大約在近十年前,上實物業就提出了“不求最大,但求最好”的總的戰略目標。所謂最好,應該是品質好、口碑好、效益好的結合體。為達此目標,我們每年都會提出一些具體的措施或做法。前年,我們對每個管理項目提出了“精細化,特色化,品牌化”的要求。精細化就是要求把管理和服務盡可能的做到極致,當然是在成本預算允許的前提下。特色化是要求每個項目根據自身的特點做出別人沒有的或超越別人的亮點,因為物業管理的每個項目都是非標產品。品牌化就是要求每個項目的管理服務堅守上實物業的標準,在每個項目中都能感受到上實物業的“形象和味道”。

            去年,在各項目間開展了“比、學、趕、幫”活動,項目間互相交流,參觀學習,把別人現成的東西拿來就用,或者在別人的基礎上再作一些改進提升,短時間內各項目的改觀就相當明顯。今年,我們提出了“提升品質,提高效率”的總要求,特別強調通過使用先進的技術、工具、設備來替代用人和全人力勞動。比如,我們購買了好幾輛掃地車、塵推車和巡邏平衡車;為工程人員購買了一批先進的電子工具、設備;完善了管理軟件系統,使所有的報銷憑證在網上流轉審核,每個外地公司都安裝了視頻會議系統;好幾個項目進一步提升了集中監控系統,包括安防系統和工程運行系統;等等。上海市物協今年在行業內開展的“金點子”活動,入圍的100個項目中,我們公司占了15項,這些都是從近幾年各項目管理服務中提煉出來的。要創新、升級,免不了要投入,這些年來我們已經投入了很多,并且還要繼續投入,因為,我們認為這是物業管理服務發展的方向,先行一步才能增強企業的發展后勁。

            人物檔案:

            李勝來——上海上實物業管理有限公司總經理

            中共黨員,上海社會科學院產業經濟學專業碩士研究生,高級經濟師,物業管理師

            社會職務:

            中國物業管理協會常務理事

            上海市物業管理行業協會副會長

            上海市徐匯區人大代表

            主要榮譽:

            全國住房城鄉建設系統勞動模范

            中國物業管理行業楷模

            中國物業管理資深經理人

            上海市五一勞動獎章

            代表論著:

            《中國物業管理》雜志“物業管理酬金制收費形式探析”

            《中國物業管理》雜志“‘管理’二字不能淡化,更不能舍棄”

            《中國物業管理》雜志“全物業、大管家的實踐”

            《中國物業管理》雜志“應對成本上漲需要行業自身改變”

            《城市開發》雜志“一位物業管理人的15年從業感悟”

            《房地產時報》“物業費決定權該物歸原主

                 
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