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            人民日報:物業和業主都要成熟起來
            2015-09-02

             好的物業管理,不僅取決于物業公司的成熟度,更取決于業主的成熟度,當然也取決于相關法律的成熟度。


            物業管理因其性質決定,無疑是最具市場化特征的行當之一。

            所謂物業管理,依照我國物業管理條例,是指“業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

            首先,由誰管、怎么管是物業公司與業主雙向選擇的結果;其次,日常管理也不是由物業公司一方完成,而是由物業公司與業主委員會雙方來完成。自然,管理效果也是由物業公司與業主委員會包括業主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當,都會影響物業擁有者的工作生活及環境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區尤其如此。因為,現如今,生活小區的許多居民住的都是公寓——高層或低層樓房,也就是說,其物業許多是共有的,屬公共物產,從某種程度上說大家是共存共生的。

            業主與物業公司,實際上是主人與管家的關系。業主將自己的物產委托給物業公司來管理,這是產權人對物產的一種處置權。但不是讓管家管,自己就什么都不管了。業主委員會包括業主,有責任督促、協助管家管好自己及大家的物業。

            對上述特點,目前我國許多物業公司及小區居民仍缺乏足夠的認識。最明顯的誤區是:物業公司認為我就是來管業主的而缺少服務意識;而業主則認為我就是享受服務的而缺少參與管理、監督管理的意識,缺少公共意識、責任意識。這種認識上的誤區以及對雙方責權利的模糊認識,加之相關制度的缺失及職業素養、個人素養的欠缺,就帶來許多問題,產生許多矛盾。

            物業公司方面,不尊重業主權利,擺不正自身位置,管理特別是收費管理缺乏公開透明;只注重贏利,忽視自身管理服務方面存在的問題,如人員素質不高、服務意識和技能不強、服務標準和服務水平低下等,不能按照合同工要求為業主提供質價相符的服務。

            業主方面,業主的物業知識缺乏,部分業主習慣于過去的“無償福利型”服務,缺乏“花錢買服務”的消費意識,物業服務費標準低、收繳率低,致使物業企業生存困難,服務難以為繼;有些業主將違章建筑、治安問題、垃圾費收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物業管理方面的問題也完全歸罪于物業公司,而不知或無視物業公司無行政執法權的事實;有的業主將前期開發建設環節遺留的配套設施、房屋質量等“先天不足”帶來的后遺癥等問題也視為物業管理問題,并以此為由少繳費或不繳費等。

            許多小區未成立業主委員會,一些成立業主委員會的也未履行相應責任,甚至有的借此謀利,等等。業主知情權和選擇權無法得到保證、設施收益權屬模糊、業主委員會無社團法人地位等問題,也時常困擾著住宅小區的物業管理。

            由上述問題造成的業主與物業公司的種種糾紛、業主與業主委員會的糾紛不時在現實生活中上演。

            自1981年深圳成立第一家物業公司起,我國的物業管理發展已有30多年的時間,而國外發達國家已有100多年。物業管理實際上考驗的不僅是物業公司的水平,更是對業主自治能力的檢驗。因為,選擇不選擇物業公司、選擇什么樣的物業公司,業主是有法律授權的。所以,好的物業管理,不僅取決于物業公司的成熟度,更取決于業主的成熟度,當然也取決于相關法律的成熟度。

            《 人民日報》( 2015年06月23日 20 版)

                 
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