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            先行催繳是訴訟業主欠費的必要程序嗎
            2015-08-21

              案例:

               近期,上海市浦東新區人民法院(2012)浦民一(民)初字第37242號民事裁定,認為物業服務企業通過訴訟途徑向業主追繳物業管理費,應當依法提供已向業主書面催交的相關證據,原告某物業服務企業提供的追繳物業費通知,尚不足以證明其已經向業主進行過書面催交之事實,故認定原告在未向業主進行催討的情況下,提出起訴不符合法定程序,裁定駁回起訴。后原審原告向上海市第一中級人民法院提起上訴,但(2013)滬一中民二(民)終字第519號認為原裁定駁回起訴并無不當,應予支持,因此駁回上訴,維持原裁定。

               律師評析:

               從裁定書可見,法院的觀點是物業服務企業催繳物業費是向業主起訴追繳的前置程序,物業服務企業不能證明已經向業主書面催交的,法院則可以以不符合法定程序裁定駁回起訴。

               這種觀點來源于《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第六條,該條規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。

            本案法官將物業服務企業催交物業費理解為提起相應訴訟的前置程序。依此理解,《物業管理條例》第六十七條也規定了前置程序,只不過督促的主體是業主委員會,該條規定,違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。此處的逾期就是超過業主委員會限定的期限。但是此條的弊端在于,物業服務企業對業主委員會沒有約束力,司法解釋正是出于維護物業服務企業合法權益的考慮,在物業服務費的請求程序上,將督促的主體從業主委員會改為物業服務企業。

            實踐中確實也有觀點認為,物業服務企業向業主追索物業費的請求要想獲得法院支持,其前提包括:一是經書面催繳;二是業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納。

               本律師對此條不同理解:

            從理論上說,司法解釋僅僅規定在物業服務企業書面催交后業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的情況下,法院支持物業服務企業請求業主支付物業費的訴請,這并不意味著物業服務企業通過訴訟程序請求支付物業費必須在起訴前向業主書面催交物業費,訟前置程序規定一般如何規定,本律師對照訴訟前置的典型——勞動糾紛仲裁前置,《勞動法》第七十九條規定,勞動爭議發生后,當事人可以向本單位勞動爭議調解委員會申請調解;調解不成,當事人一方要求仲裁的,可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。當事人一方也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。對仲裁裁決不服的,可以向人民法院提起訴訟。

            而上述司法解釋的表述為“經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持”,兩者還是存在差別的:前者明確可以先調解后仲裁,也可以直接申請仲裁,對仲裁裁決不服后,才可以向人民法院提起訴訟,說明仲裁是訴訟的前置程序,即訴訟之前必須先行仲裁;后者認為在業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的情況下,人民法院應當支持物業服務企業支付物業費的請求,這是一種注意規定,而非法律擬制,即法律如果不這么規定,法院也應該支持物業服務企業的訴請,現在法院如此規定,只不過是一種強調,是對物業服務企業合法權益的一種保護聲明,如果認為此條是法律擬制,則意味著一般情況下法院不會這么做(不支持訴請),只因該條法律的特別規定,將這種情況特殊對待。顯然,法院在業主被催交后仍不繳納的情況下理應支持物業服務企業的訴訟請求,這是一般情況,而非特別規定。

            從實務角度說,根據本律師多年辦理物業服務糾紛案件的經驗,法院對于物業服務企業請求業主支付物業費的案件一般都會予以立案而不論物業服務企業是否書面催交,而且催討物業費的案件一般都是業主遲遲不肯繳納物業費,物業公司無奈之下才會提起訴訟,畢竟物業服務企業都會考慮訴訟成本。

            所以上述案例中法官將無法提交書面催討的證據作為駁回起訴的理由,本律師實在不能支持,按法官的邏輯,只有重新書面催討,限期繳納后業主仍不繳納的,物業服務企業才能夠通過訴訟途徑維護自己的合法權益。這不但費時費事,最重要的是剝奪了物業服務企業的訴訟權利,這是違反立法目的的。既然業主已經拖欠物業費,物業服務企業的支付請求就理應得到支持,拖欠物業費不僅是對物業服務企業權益的侵害,也是對小區全體業主權益的侵害,法官對司法解釋的這種誤讀,是以犧牲所有物業服務企業和廣大業主的權益為代價的,實為不妥。

            因此,本律師特撰寫此文,希望引起有關司法機關和物業管理企業的重視,使得物業服務企業和廣大業主的合法權益依法得到保障。(作者分別系北京盈科(上海)律師事務所房地產法律事務部主任、律師助理)

                 
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