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            保安+保潔員=物業公司?
            2011-01-23

             在建設國家中心城市的道路上,鄭州正在飛馳,可是對于剛剛起步的物業管理行業來說,卻似乎趕不速度,這樣的原因很多。點都軟件在鄭州成立中部研發中心后,也對物業企業面臨的困難感同身受,而這樣的困擾物業的問題,也是很多內陸二三線城市的問題,今天借著一段對主管部門的訪談,來讓大家對物業企業有所了解,物業絕對不是幾個保安配上幾個保潔。

             鄭州市房管局副局長李全云介紹,鄭州市物業管理行業起步較晚。因此,物業公司的現狀是:物業公司數量增加快,質量提升慢。
             據悉,物業公司從高到低共有三個等級。“物業公司資質的認定主要看物業管理面積,物業管理專業人員的數量和質量等因素。”李全云說。
             根據記者的調查,鄭州市大部分物業公司的經營模式是:幾名保安和幾名保潔員就組成了一個物業公司,缺乏專業的物業管理人員。物業公司的從業人員整體水平較低。
             “物業公司資質不提高,缺乏專業管理人員,水平自然難以提高。”鄭州市物業協會的負責人說。
             物業費收繳率僅有七成
             “物業收費標準是鄭州市物價局定的,已經十幾年沒變了。物業費低,物業公司經營還顧不住本。”在記者隨機調查的10個小區中,有9個物業公司的負責人都這樣說。
             鄭州市物價局的負責人介紹,鄭州市物業費共分五個等級,其中一級收費基準價為多層住宅每月每平方米0.38元,高層住宅每月每平方米1.10元。
             “政府指導價一直沒變,物業公司的運營成本卻不斷上升。例如,物業管理企業的人力成本在總支出中的平均比例為60%,不斷調高的最低工資標準,導致物業公司的用工成本不斷上漲。”李全云介紹。
             一位業內人士說,物業公司逐漸走入一個怪圈,收費越低、服務越差;服務越差,越收不到物業費,影響了整個物業管理行業的水平提升。
             每況愈下的服務,增加了業主的不滿,不少業主以服務不到位為由,拒付管理費。
             據了解,鄭州市管理費平均收繳率僅為70%,物業管理費低收繳率,也嚴重影響了企業的生存和發展。
             建管不分物業公司難發展
             據悉,鄭州市有九成的物業公司都是開發商成立的。這些物業公司在處理業主與開發商的糾紛時,不能以相對獨立的第三方立場介入,無法化解矛盾,還會使矛盾升級。

             “建管不分,不僅導致物業糾紛增多,也阻礙了整個物業管理行業的發展。”鄭州市物業協會的負責人說。

             “而這些物業公司,即使不盈利也有開發商攬著,不愿意從管理上謀求自身的發展。”李全云說。  

             據了解,成立了業主委員會的小區,可以通過召開業主大會,炒掉物業公司,重新聘請物業公司。但是鄭州市大多數小區都沒有成立業主委員會,小區難以擺脫這些物業公司。

             “鄭州市正準備出臺相關的辦法,使開發商必須通過招投標來聘請物業公司。”李全云說。

             “實行‘建管’分離,讓業主自由選擇‘第三方’作為物業管理公司,能夠從某種程度上有效緩解物業糾紛,促進物業管理市場的發展。 ”鄭州市物業協會的負責人說。

             李全云說,只有解決了物業收費問題和物業公司依附于開發商的問題,物業公司才有可能擴大規模,提升資質。

                 
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