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            物業人必看!新項目承接查驗的步驟和要點
            2015-01-15

            承接查驗是物業服務企業代表業主從建設單位接收公共設備設施和場地的過程,在2010年10月住建部發布《物業承接查驗辦法》以后,這種原來屬于規范的房地產企業和物業企業之間的自發行為變成了一種法定程序。怎么才能不辱使命地做好承接查驗工作,今天向大家簡明扼要地介紹承接查驗的步驟和要點:


            一般步驟:

            第一步:地產項目部向物業服務中心移交竣工資料,移交資料的內容參考附件,交接前對檔案的裝訂質量、是否有目錄等表觀情況進行查驗,對欠缺的資料登記在案,雙方確認并在補齊后再次移交。物業服務中心要持續跟蹤資料的移交進展,直至所有資料完成移交。


            第二步:接到地產公司向物業發來的關于承接查驗的工作配合或邀請后,物業服務中心應該在10日內成立接管驗收小組,組員需要包括水電設備、智能化設備、設施管理方面的專業人士,準備前期介入的相關記錄和相關圖紙。

            第三步:根據各單項工程具備驗收條件時間表,服務中心組織相關人員進行現場驗收。

            第四步:將驗收過程發現的問題書面反饋至地產公司,請其確認整改方案及完成時間、責任人,資料存檔。


            第五步:整改完成后復查時需要在整改跟蹤記錄上確認整改情況,如存在新發現的問題,一并二次匯總書面反饋至地產公司。

            第六步:總體查驗及整改需要在入住前完成,服務中心向地產項目部發送接管通知,未整改完成的項目及地產公司確定不需要整改的項目進行書面簽字確認,要求項目部向服務中心提供移交工程各參建單位名錄,持續跟蹤地產公司工程驗收資料的移交。


            關注要點:

            1、房屋主體工程查驗

            主體工程驗收需要房屋主體的竣工圖紙及文字資料移交完成,高層建筑承接查驗前,物業服務中心需提前安排維修或安全人員對樓內的消火栓、應急燈、疏散指示燈、煙感報警頭的現場完好情況進行檢查。查驗過程中重點對地下車庫及人防工程等有排水設施的主體驗收時,需要現場對水泵進行啟動測試。


            2、園建工程查驗

            園建工程查驗需要竣工圖紙移交完成,各種苗木數量、規格清單、各種燈具、水點、水泵、配電箱等清單編制移交完成;綠化班(外包養護單位)提前核對苗木清單,維修班的電工、水暖工要提前核對燈具、水泵等清單,對園區電氣的線路走向及回路分配、給水線路走向同竣工圖紙進行核對,現狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗重點是現場對電氣回路、水泵等進行啟動測試。


            3、消防工程查驗(公建、高層樓梯間、人防、車庫等部位)

            消防工程的查驗前提是消防竣工圖紙及消防檢測報告移交完成,消防設備調試完成且具備啟動條件,各種設施設備清單編制移交完成,施工安裝單位對物業公司的相關維護及操作人員進行培訓(消防主機的使用)完成,做好培訓記錄。消防工程查驗需要重點對現場報警回路(煙感、手報按鈕等)、水泵聯動等進行啟動測試,報警地址碼是否準確以及消防系統是否上水進行核實,發現的問題物業服務中心及時完成匯總,請地產公司確認整改方案及時間節點,驗收記錄存檔。并持續跟進整改進展并及時進行通報。


            4、設備房查驗(中控室、水泵房、變電所、鍋爐房、空調機房等)

            設備房查驗前需要先檢查設備安裝竣工圖紙移交是否完成,專業管理部門檢測驗收合格,各種設備調試完成且具備啟動條件,各種設施設備清單編制移交完成,地產項目部組織施工安裝單位對物業公司的相關維護及操作人員進行培訓完成,做好培訓記錄。查驗工程中要現場對各種設備進行啟動測試。

            5、智能化系統查驗

            系統竣工圖紙移交完成各種設備調試完成且具備啟動條件,各種設施設備清單編制移交完成,施工單位對物業維護人員進行操作培訓完成后就可以開始查驗,現場需要對各種智能化設備功能實現情況,施工規范性進行查驗。


            6、園區給排水系統查驗

            給排水系統的查驗在竣工圖紙移交完成,管井內的雜物清理完畢后即可開展。為了提高查驗效率,維修人員可以提前核對給排水井室及化糞池的位置、數量進行核對,了解走向是否與竣工圖紙吻合,現狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗的重點是現場抽查化糞池及井室內部的清理、井壁抹灰、井蓋安裝情況,特別關注排水系統的放坡等是否合理。


            7、電梯查驗(含機房)

            電梯完成調試具備啟動條件,質量技術監督局出具了驗收報告、檢測報告以及檢測合格證移交完成,施工人員對電梯的整改維修基本完成即可開展電梯的承接查驗工作。電梯的承接查驗需要現場對電梯進行運行測試,檢查機房及井道內的設備安裝情況,五方對講的通暢情況,安全觸板或光目的靈敏度等。

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