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            聊聊法國的物業管理特色
            2014-12-29

            法國政府規定房地產商在商品房出售前必須為自己的樓盤"配備"一個物業服務公司,他們對物業服務公司的選擇是隨機性的,標準通常就是"就近"或"口碑好"。新開發的樓盤業主基本入住后,物業服務公司開始運作,而房地產商從此與物業服務公司"兩不相干"。

            寧可錯過約會,也要參加的業主大會

            通常情況下,百分之九十以上的業主入住三個月后,物業服務公司便以召集人的身份向所有業主發出信函,通知召開業主大會。會議通常在物業服務公司總部舉行,有時也選擇在其他處所。住戶因故不能出席,可指定他人代其行使投票權,但必須事先向物業服務公司郵寄授權書,指明由某人在該次業主大會上全權代表他的利益。由于業主大會關乎切身利益,住戶往往寧可錯過"約會",也要親自參加。在法國人的眼里,業主大會既是物業管理監督會,又是左鄰右舍相互認識、增強感情的碰頭會,所以他們都積極參加。

            按照法國物業管理法規,業主大會的第一項議題是選舉業主大會主席和副主席,以便主持此后的業主大會。主席和副主席必須是業主,人選往往是來自熱心業主的毛遂自薦而產生,并由全體與會者舉手通過。主席根據物業服務公司事先準備的會議議程表掌握會議進程,并負責維持會場秩序。

            許多法國人認為,業主大會是民主制度在百姓日常生活中的最佳體現——大會猶如一個微縮議會,主席在主持會議時不乏議長的派頭,業主則在體驗"民間議員"滋味的同時牢牢地將物業管理權掌握在自己手中。

            大會的第二項議程是由物業服務公司主管介紹情況,并向大會提交物業管理合同及年度預算。內容大體分為兩個部分:一是新樓區業主當年的物業開支預算;二是老樓區業主上一年的物業開支、房屋維護中存在的問題、業主就相關問題提出的書面建議以及物業服務公司未來年度的開支計劃。

            物業主管講話結束后,會議進入第三項議程:業主就存在的問題自由發言。大到房屋結構出現的問題,小到看樓人(物業服務企業聘請的工作人員)態度不好,業主無所不談。業主可以對物業服務公司的管理提出批評,可以要求刪減某項物業設施,也可以對今后的物業管理提出合理化建議,甚至可以要求更換物業負責人。法國人的這種"苛刻",造就了"一切為了業主利益"的物業管理模式。

            自由討論結束后,大會進入表決程序。表決內容包括是否同意物業服務公司的述職報告、是否接受物業服務公司的合同,是否同意物業年度預算、是否批準需要追加預算的新工程等。業主以舉手方式表決,物業服務公司記錄表決結果并執行相關決議。

            關于業主表決是否有效的標準,法國物業管理界引入了"千分之一"這個概念。物業服務公司通常把一棟大樓的居住權分為一萬份,樓內各個房間以居住面積為基礎,根據樓層和朝向不同,擁有一定的"千分之一"數。就是說,某位業主的"千分之一"數越高,他的購房款交得越多,他所擁有的表決權也就越大。法國物業界的習慣做法是將所需表決問題分為3個層次,并有物業管理法規明確規定其評判標準:一般問題如增加小型維修項目,只需超過與會業主"千分之一"數的多數即可通過;重大問題如批準物業服務公司合同及預算,需要投票贊同者的"千分之一"數超過大樓總"千分之一"數的一半;特別重大問題如大量增加年度預算,則需投票贊同者數超過大樓總"千分之一"數的2/3。

            業主大會的最后一項是選舉產生"業主委員會",這些委員將代表所有業主的利益,定期或不定期與物業服務公司溝通提出意見或建議。"業主委員會"成員的工作都是義務性質,并不收取傭金,但他們在金額不高的項目上有決定權,物業服務公司通常須執行"業主委員會"的決定。

            第一次業主大會確定了管理物業的基本架構,此后類似的大會將每年舉行一次。業主大會結束后,物業服務公司以郵寄文件的形式向所有住戶傳達會議結果,包括因故未參加會議的業主。當然,業主大會只是決定大樓物業管理的大政方針,而日常的物業管理則完全交由物業服務公司來處理,業務包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業主向保險公司索取賠償等,范圍幾乎包括與住房有關的各個方面。

            物業費多退少補

            物業服務公司根據業主大會通過的物業預算,按季度向業主收取物業費,每年的前3個季度均按該年度預算的1/4收取,最后1個季度則視全年物業支出情況多退少補。在收費方面,法國的物業服務公司并不按"平米標準"收費,而是以本年內干了多少工作以及隨之消耗的人工費來計算。當然,物業服務公司大部分的收費項目都須在物業預算里列出,并經業主大會批準。法國政府對物業收費標準有一整套的管理方法,有專門機構不定期地檢查物業服務公司的賬目,禁止物業服務公司亂收費,更不允許物業服務公司搞欺詐活動,一經發現嚴懲不貸,甚至吊銷營業執照。

            物業的"生財之道"

            在法國,大部分物業服務公司并不只靠收管理費賺錢,因有政府部門審查,管理費大多被作為工資支付給公司員工。物業服務公司真正的生財之道主要有兩個:一是投資。由于大部分物業服務公司兼管多座大樓,所收取的大修基金以及每季度初收取的物業費總和數目驚人,這筆錢通常被投入到收益不高但風險很小的領域,以保證物業服務公司獲得一筆穩定的收入。物業服務公司的這種做法,嚴格意義上講屬"非法挪用資金",但法國政府基本上默認這一行為,也沒有公布特別規定加以制止。二是房屋租賃中介收入。許多業主買房只是投資的一種手段,他們通常將房屋簡單裝修并通過物業服務公司出租,這樣物業服務公司每月可以提取固定的手續費,這項收入屬于物業服務公司的合法"外快"。

            工資不高,待遇優厚的看樓人

            近些年,為了減輕業主的管理費負擔,法國實行在居民樓里設置看樓人的做法。愿意從事看樓人職業的人很多,他們采取個人申請、有關部門篩選、業主委員會討論、物業服務公司同意的原則進行。住戶每月交納分攤金,物業服務公司支付看樓人的工資。看樓人的工資水平不高,可待遇相對優厚。比如,看樓人的住房只要每月交納200歐元左右的暖氣費,水電和電話費即免。看樓人可以休假,但休假前必須先提出申請,由物業服務公司找臨時看樓人接替。看樓人的任務主要是清掃樓層通道和花園,處理垃圾以及分發信件。除了固定時間在辦公室,看樓人都在樓里或地下室干活,如檢查垃圾的分類情況,一旦出現混裝,需要整理,否則垃圾車拒收。為了應急,業主大多將自己家的鑰匙交給看樓人一把,因為看樓人都是本小區人,他們的道德操守有目共睹。

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