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            想法設法控成本增營收才是物業企業發展的根本
            2014-10-15

            一、控制成本增加營收勢在必行

            當前物業服務行業的現狀和特點:主要收入的固定性和成本的快速上漲,使得物業服務公司發展變得舉步維艱。因為我們接管小區后物業費標準確定了,小區的面積是固定的,即主要業務的收入基本是固定的。在收入固定的前提下,隨著成本的快速上漲,尤其是勞動用工成本的大幅攀升,近幾年公司員工工資水平基本翻了一倍。在這種情況下,物業服務公司應當何去何從的確值得深思。

            就當前現狀而言,部分物業服務公司選擇“減人”或“降低服務標準”來彌補成本快速上漲帶來的壓力,但如果持續這樣做,公司運營也會逐步陷入惡性循環中。因為隨著成本的持續上漲,遲早會出現人員無法再繼續精簡的時候。基于這種情況,如果物業服務公司只是單純的依靠物業費收入維持企業運營,最終的結果也只能是項目管理宣告結束。

            二、想方設法增加營收

            實際上面對生存困境的同時物業服務企業還守著一個巨大的金礦,這個金礦即社區資源。如何對區域資源進行充分的挖掘和利用,這也是對物業服務公司生存能力的一大考驗。

            1、交房期的費用收取。開發商應該給的費用一定要爭取,交房過程中所有的專有部分的驗房、交房等準備工作都是為開發商做的。物業為開發商做這些工作,向開發商索要相應的交房費用也是天經地義的。另外,交房期間的許多外展費用收入也很可觀,交房期間業主對此方面的需求較高。外展費用如果做的好,一方面為業主提供了優質服務,另一方面物業服務公司又獲得了不錯的收入。如果再深入一些,物業可以在交房期間通過聯系、洽談等方式形成小區內家電、空調的團購、建材的團購等,由此也可能會帶來更大的收益。

            2、日常運行費用的收取。物業費收取,物業服務公司必須要收取到位,提高物業費的收繳率。首先要做好基礎服務,這是我們一切工作的根本。同時公司在做好基礎服務的同時,也要加大物業費收取力度。如果公司全年物業費收費金額是 1000 萬元,每提高一個點即 10 萬元。

            3、多種經營項目:物業項目作為聚集業主的集中地,有著豐富可挖掘的區域資源,如何改變物業服務公司微利現狀甚至虧損的尷尬境地,就必須創新盈利模式,盤活業主的需求資源,即在區域內積極開展多種經營項目。具體包括利用場地資源經營的多種經營項目和不利用場地資源經營的多種經營項目。

            利用場地資源經營的多種經營項目包括:速遞柜、廣告(電梯廣告)、外展、攤位等。此類經營項目不宜做的過多,否則容易引起業主反感,且此類項目的收益也存在一定的異議。

            不利用場地資源經營的多種經營項目包括:房屋中介服務、出租買賣、樓層貼、便民手冊、開鎖、團購、大桶水等。此類項目也是我們目前大力開展經營的,從某種意義上講,這些不利用場地資源的多種經營項目,企業開發的越多做的越好,業主的滿意度越高。因為此類項目更多的是為業主提供便民服務和增值服務。如房屋出租方面,業主的空置房交給物業服務公司管理時,物業服務公司替業主進行出租,幫助業主收取租金,期間物業服務公司不向業主收一分錢,只向租戶收取傭金,這樣方便業主的同時,業主對物業服務公司滿意度會提高。又如開鎖業務,物業服務公司可以在區域內尋找一家在公安局備案的正規開鎖公司,且僅在區域內公布這家開鎖的聯系方式。盡管只是一個簡單舉動,但類似這些看似不起眼的資源,整合起來后也是非常大的一項收益。

            便民手冊:便民手冊類似于時下較為流行的微商圈,物業公司把小區周邊的商家、商品以及優惠信息等整合印成冊子,向商家收取一定的費用,同時業服務公司負責投遞至每家每戶,業主因此得到了便利信息,同時物業服務公司也由此獲得了一定的收益。

            廣告:如果是規模較大的物業服務公司,可考慮整合公司整體資源與廣告公司進行洽談,這樣最終獲得的收益會是意想不到的。

            車位費:車位費是收益較大一項收入,盡管近幾年物業費的收費標準進行了成功上調,但在過程中卻明顯感覺到物業服務公司上調物業費收費標準與上調車位費收費標準相比還是具有一定的難度,所以應該加大了對車位費的管控,具體分為兩大類:利用公共部位車輛的管控和不利用共用部位車輛的管控。其中利用共用部位的車輛管控主要包括道路停車等,不利用共用部位的車輛管控主要包括地下車庫、車位等。在車位費的管控方面,由于很多物業服務企業在管小區多為老舊小區,之前幾乎沒有收費系統,一般依靠主管或主任兼職收費崗,同時跟一個或兩個班,然后對收費的金額進行評估,并將其作為衡量車位費收取到位與否的標準。隨著技術的日益普及,可以逐步完善為在收費崗處增設監控探頭,嚴格管控收費的過程;實行軟件系統管控方式將每天車位費的實收數額與軟件系統中的日報表相核對,規范車位費的管理。

            三、想方設法控制成本

            控制成本應當分析成本發生的根本原因,如何從源頭控制成本。支出成本最大的兩項:一項是人力成本的大幅攀升,另一項是占據一定比例的公區用電。

            1、人力成本的降低。物業服務企業的節流就是要加強成本控制,最大限度減少不必要的成本開支。目前人力成本在物業總支出中占據較大份額,如何控制人力成本就顯得迫切重要。大量增設監控探頭,用技防代替人防。因為我們清醒的知道,硬性的裁減人員、降低服務標準,只能是惡性循環,只有通過監控及其他設施設備的增加,充分利用技防、優化人員配置,才是持續發展的經營之道。通過監控等技防的大量使用,一方面提升了管控效果,另一方面也有效精簡了人員、降低了成本。以優化崗位、核定工作量為例,在辦公區域內實行監控全范圍覆蓋,這樣就能對樓道內保潔人員的工作流程和工作時間進行管控,即通過監控可以看出保潔員從上班時間到下班時間過程中,是否嚴格按服務標準和流程在進行保潔。同時通過監控檢查,核定了工作量,優化了一些崗位。

            2、梳理公區用電。首先要嚴格的檢查公區電表,制成各類報表進行提報,并對所有的電表進行編號和統計等方法核定出用電功率,同時將區域收取的電費金額與上交供電局的電費金額進行核對和判斷。在對用電功率的核定中,即便區域內無相關專業技術人員,不能梳理的極為細致時,也可以采用最為拙笨的辦法將區域內所有的用電功率統計出來。如多層項目:先核查小區有多少單元,相近同類的單元有多少個,一個單元有多少層,每層有多少個樓道燈,區域內有多少個單元,樓道燈的瓦數是多少,如此類推,這樣樓道照明功率基本算出來了。通過對功率的核實,乘以運行時間,即得出用電量。然后拿基礎的用電量和實際的用電量相比,同時與去年同期的用電量相比等核定項目情況。大量的研究和探索最終可以取得意向不到的成果。

            3、新技術的應用。物業服務企業在正常管理階段,面對日新月異的節能新技術、新成果和日漸老化的舊設備,適時的應用新技術和節能改造就顯得尤為必要。尤其是地庫 LED 燈的利用,因為地庫需要持續 24 小時的照明,將地庫照明燈改為新型節能燈后,能夠在同等照度下實現節能降耗、控制能耗成本的效果。

            總之,想法設法控制成本增加營收,通過強化企業內部管理,拓展經營思路,不斷進行實踐探索才是物業企業的發展之根本。

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