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            淺談物業項目前期介入的重要性
            2014-05-22

            物業管理前期介入,指開發企業邀請物業管理企業,從前期物業和運作角度,為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設性意見,并制定物業管理方案,以便為以后物業管理工作打下良好的基礎。

            在項目樓盤銷售期,通過物業服務人員在銷售期間的介入,以高水平的專業服務給客戶以極大信心。同時,定期安排物業服務人員到銷售現場回答客戶咨詢,定期培訓物業服務人員與銷售之間的配合,讓客戶提前感受星級物業服務。“賣樓先賣服務”將使物業服務成為公司新項目的重要賣點和重要宣傳媒體。物業前期介入的重點就是銷售配合,同時也是整個項目運作的重要環節。

            前期介入是后期管理的基礎

            物業服務企業前期介入是后期物業管理的一項基礎性工作,“物業管理從圖紙開始”,其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中,使物業盡量滿足業主的要求。物業服務企業通過前期介入管理,對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌,便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解,就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時,通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法,從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時,對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量,為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。

            作為管理者從物業前期介入管理開始,就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議,以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格,包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理制度等,為規范正常期物業管理奠定基礎。

            物業管理進行的是軟件管理

            前者是形成物業,后者是發揮物業的功能作用。通過物業前期介入管理規范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出,就能夠一步步打開工作局面,確保前期介入管理最終達到預期效果,使業主、發展商、物業服務企業都能達到滿意的目標。

            物業管理前期介入,能較好的履行建設單位與物業管理企業的責任,化解整個物業管理活動中的諸多矛盾,防范后期物業管理中可能存在的潛在風險,實現物業前期建設與后期管理有效對接,為物業的后期管理的順利發展鋪平道路。物業管理前期介入,對于培育整個物業管理市場,促進物業管理企業積極走向市場,推進物業管理水平的提高,為業主物權的保值、增值,都有著舉足輕重的作用。

            前期介入的三個階段

            早期介入,充當顧問。在物業處于規劃設計階段,開發商就要求物業管理公司參與規劃設計,站在今后使用和管理的需要提出建議。

            中期介入,扮演監理。在土建結構已封頂,工程進入到設備安裝和內部裝修階段,物業管理公司參與進來,一方面是熟悉線路、管道走向,另一方面對設備的安裝質量進行監督。

            晚期介入,開始管家。物業建設工程基本結束,工程開始竣工驗收、移交驗收和準備入伙及籌備開業時,管理公司全面介入,對正式接手管理做好準備。

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