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            展望物業管理行業未來發展趨勢
            2014-04-25

            我國物業管理在改革開放的大潮中從無到有,從小到大,經過 30 多年的探索和發展,目前已進入了快速發展和優勝劣汰的時期。隨著國家對房地產行業的政策調控和對物業服務行業的大力扶持,物業管理行業迎來了新的發展機遇。筆者16年的行業經驗就物業管理行業的發展趨勢發表以下個人觀點

            趨勢一:品牌化發展不斷提升

            隨著物業管理發展范圍和內容的擴展,市場化進程的加快,物業管理招投標的逐步規范,物業管理行業的競爭將日益激烈,行業間的兼并、整合現象將逐漸加劇、迅速擴展。在激烈的市場競爭中各物業管理公司必將更注重企業的管理質量和企業外部形象,“以名牌闖天下,

            以質量取天下,以服務守天下”,創立企業名牌,樹立行業形象將直接關系到企業的存亡現在業主買房,往往不僅僅是看房子的質量,還要看房屋未來的物業管理公司,因為買房是一次性的,而物業管理卻相伴終生。所以,物業管理的知名度和美譽度,將是未來業主購房選擇的重要因素之一。隨著業主維權意識的覺醒和對物業服務水平的要求提高,選擇大型名牌物業管理公司打理自己的生存環境,將是一個不可逆轉的趨勢。

            對于任何一個企業,效益都是生存的基礎。對物業管理這個微利行業而言,管理就是效益、規模就是效益。沒有規模、沒有效益的物業管理企業必然會被市場淘汰。想方設法擴大規模,強化管理,苦練內功,不斷提升服務水平,創立屬于企業自己的有獨特內涵的服務品牌,精心呵護、精心培育這一品牌,使之不斷豐富、不斷壯大,最終發展成為盡人皆知、有口皆碑的精品品牌。做到了這一步,就做出了具有高附加值的品牌效益,企業也會隨之做大做強。

            商業地產運營是在發展中研判出高端商業物業具有良好的盈利性,具有廣闊的市場前景;同時,高端物業項目的客戶對物管企業的專業能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求。由于物業所有權的轉移,或開發商出于對物業價值的考慮,物業管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇,促進物業管理向品牌化、規模化的發展,從而不斷提高行業集中度。現有的優勢企業會憑借其自身的服務、品牌、規模競爭能力,在增量物業管理市場中爭取到更多市場份額。所以,最終能否創出高美譽度的知名品牌,無疑是企業能否生存和發展的關鍵因素之一。

            趨勢二:行業管理將不斷細分

            隨著我國物業行業的發展,到目前已經逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業,其中商業物業和住宅物業仍然是主要類型。商業物業盈利性較高,市場吸引力強,對企業人力資源等內部因素要求較高。物業行業目前提供的服務類型主要包括:資產管理、物業經營、物業顧問、物業管理、專業服務等。目前,“物業管理”依然是國內商業物業公司的基本服務類型。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務,來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好運營。這種高質量的服務可以為物業公司帶來長期穩定的業務收入。

            現在物業管理的類型已從當初的單一住宅區物業擴展到工業區、商業區、寫字樓、政府機關、醫院、學校等等。但仍有許多待開發的領域,如娛樂場所、市政設施等。索克物業在 16 年的運營過程中逐步領悟出:堅實的物業管理經驗是物業公司從事全系列物業服務類型的基礎,通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經驗,探索物業行業運營的新模式,為新的物業運營模式提供資金與人力資源的支持,使自身有能力開拓新的物業管理領域。目前,索克物業正在積極探索資產管理、物業經營、物業顧問等其它物業增值服務,這三種業務類型都處于物業行業的高端,具有較高的盈利能力。在國際上,先進物業公司多年前已將業務重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統物業服務上。

            在越來越細分的物業市場,物業公司將不再是大而全, 而會逐漸成為行業的整合者。物業公司可以根據項目實際情況有選擇的進行專業化管理和專業化服務團隊的選聘,對所有可以提供服務的專業公司進行鑒別篩選、優化組合,從而實現專業化管理服務。例如物業項目綠化由專業的園林綠化公司來規劃設計和種植維護;安保人員由專業的保安公司負責承擔;水電維修,也交給專業的維修公司按維修合同實施管理。這些牽扯財力、物力、人力的繁瑣事務交給專業公司之后,物業管理人員可以騰出更多的時間和精力在產品質量、經濟效益、品牌推廣、社會影響等方面進行更深層次的資源開發,使公司不斷提升實力。專業管理和專業服務的分離,為兩個行業都提供了新的發展空間。

            趨勢三:法律體系不斷健全

            物業管理必須走法制化發展之路,國家也在不斷完善相關的物業法律法規。實際上,物業管理是業主對物業進行自治的權力,是一項產權人對財產進行處置的權力。由于產權人數量較多,為了保障大多數人的利益,現階段都是聘請物業公司統一管理,以避免眾口難調造成的混亂。為此,要完善不動產登記制度,對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記;明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動,物業管理權是業主的權利,選擇品牌形象優秀的物業公司,進行委托管理也是業主的權利。

            由于物業管理行業在我國還是一個相對新興的行業,相關的法律法規還要有一個逐步完善的過程。當前,在國家推進城鎮化戰略、扶持勞動密集型服務業、日益注重民眾幸福感的今天,關乎千家萬戶的物業管理行業必將越來越受到重視,相關配套的法律法規會逐步得到完善,物業管理將成為城市文明建設和社會和諧穩定、良性發展的重要基礎保障。

            趨勢四:智能化信息化廣泛運用

            科技的進步,生產力的提高,專業化分工的深化都將導致在物業管理向智能化方和信息化向發展。智能大廈、智能住宅小區日漸普及,現代物業的高科技含量不斷提高,如何通過物業管理更好地維護和發揮智能物業的科技功能,實現及提高其使用價值,將是物業管理企業面臨的一大挑戰。

            智能化管理依靠的是物業管理中一種硬件設施,它是利用現代化 4C(即計算機、通訊及網絡、自動控制和智能卡)技術,通過有效的網絡傳輸,建立一個由項目綜合物業管理中心與安全消防系統、通訊服務管理及家庭智能化系統組成的一套完整的服務系統,為住宅的業主及使用人提供快捷、方便、高效、優質、舒適的超值服務的理想環境,以滿足業主及使用人的需求。智能住宅小區、智能辦公大廈等為物業管理提供了新的發展空間。可以概括出四大特點:

            1、網絡化。目前流行的家庭辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現,離開了網絡,也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能;把住宅和辦公室的空間變為可觸及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能小區是迎合人的需要而產生和發展的,因此,在規劃、設計階段,就要充分考慮了居民的各種現實及需要,做到“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區和智能大廈具有很多復雜的功能,這些功能涵蓋通信、安防、物業管理、家庭智能化等幾大方面,綜合性很強。

            智能住宅與智能大廈的產生,給了物業管理一個新的發展空間,同時也給物業管理一個展現價值的機會。如網絡服務等等,使物業管理真正的有了“用武之地”;同時,物業管理的參與才能真正實現智能住宅與智能大廈的智能功能,這本身就提升了物業管理的形象。索克物業管理的國龍大廈項目,就是一個標準的智能化、信息化物業管理項目。目前采用的是國內先進的火險監控系統和自動噴淋滅火系統、雙回路電力供應系統和備用柴油發電機組供電系統、分區域分樓層的安全監控系統、自動識別身份的電梯智能卡升降系統、全覆蓋的通訊服務系統、電腦車庫車位管理控制系統、可通達全國的音頻視頻會議系統、個性化服務的電子呼叫系統等。

            物業管理的智能化和信息化可以使工作效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為:1、物業管理中的一些傳統收費項目,如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率,減少收費糾紛,而且大大方便了住戶。2、物業管理領域中的一些專項與特約綜合經營服務,如快餐盒飯送餐服務、物業租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等,通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。3、物業公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者,通過電腦網絡提供各種管理服務,不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費,而且也從根本上改變了自身的傳統形象,提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解,而是管理和維護電腦網絡,提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容,相應增加了物業公司的收入來源和利潤,而且因為網絡管理服務的高效而使物業管理變得更有效率。

            趨勢五:物業管理將多元化

            未來的物業服務將會根據社會化和業主的需求,向各個方向無限擴展。客戶是物業企業的衣食父母,有了客戶就有了企業生存空間,凡是客戶的需求就是物業管理的目標。當前的物業管理可以將服務延伸到醫療、養老、教育等各項產業上。比如現在的一些社區可以提供洗衣、熨燙、配餐、送餐、病人護理、貨物運送、接機接站、托管兒童和老人等社會服務內容,還可以提供快餐盒飯送餐服務、物業租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票,以及其它中介咨詢服務、購物服務、社區廚房等。這就對物業管理員工提出了很高的技能要求,要求物業公司既要具備有效的管理手段,還要具備跨領域、全方位的專業知識和實際操作能力。物業管理向全方位、多元化發展,將是一個長期的發展趨勢。

            十二五”規劃綱要提出,加快發展服務業,是我國轉變發展方式和調整經濟結構的主攻方向,是城鄉居民生活水平持續改善的內在要求。我們有理由相信,在當前世界經濟復蘇曲折艱難的大背景下,作為新興服務業的物業行業,必將開拓出推動經濟增長的一片藍海。

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