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            談前期介入物業項目的節能價值
            2014-04-10

            物業服務企業與其在物業接管后花大量的人力物力去搞節能改造,不如利用前期介入的機會,在項目的開發建設階段就提前介入,從建筑方案報批、規劃設計、工程施工及對材料、設施設備的選擇上,就節能減排提出合理化建議,這樣既能從源頭上堵住漏洞,降低建筑能耗,同時又能讓物業服務企業在后期管理階段,減少投入實現低成本運營。


            房地產開發過程中普遍存在的節能問題。目前,房地產開發商在物業開發過程中,在建筑節能、環保等方面普遍存在著諸多的通病和問題:一是在項目的營銷策劃階段,開發商往往以零耗能、自然生態循環之類的節能、環保為主題對外銷售宣傳,但是很多物業只是采用單種節能技術或設備,沒有進行整體的配套設計,并不能起到真正的節能或實現綜合的節能效益。二是在建筑總體規劃時,市政配套和主體建筑設計脫節,造成設備機房選址和室外管線設計布局不盡合理。三是空調冷凍機組、供水系統選配不合理,未能使大中小設備搭配,大馬拉小車。四是共用設備、公共區域能源計量器具設計不到位,公共區域設計照度和實際使用存在很大差異,未考慮節能需要設計分路控制。五是門窗設計時考慮形式、成本及美觀較多,考慮節能較少。

            物業服務公司在前期介入階段可作的節能工作。針對上述建筑節能方面的通病和問題,物業服務公司可以通過有效的前期介入,從節能角度出發,向開發商提供使用需求、功能組合等方面的專業建議,使其在能源利用上更充分合理,滿足管理與使用者的需求,進而既提升所建物業的品質和綜合價值,又使建筑運行實現節能降耗。

            給水系統的設計。設計單位對水泵功率的設計一般都是按預計量平均配置,但實際上由于交房后客戶是陸續入住,用水不均衡,平均配置達不到好的節能效果。某一個高層寫字樓項目原生活給水泵設計為中區 2 臺 11KW 水泵,高區 2 臺 15KW 水泵。通過考察發現,中高區的水泵功率相對較大,當用水量較小時就會頻繁啟動,造成耗能和水泵老化加速。為此提出兩種方案供開發商參考:方案 1:將原設計中區的 2 臺 11KW水泵改為 3 臺 7.5KW 水泵,高區的 2 臺15KW 水泵改為 3 臺 11KW 水泵,并在中高區各加 1 個氣壓罐,當用水量較小時可由氣壓罐直接供水,不直接啟動水泵。方案 2:原設計機組不變,各增加一組小功率的穩壓泵系統,當用水量較小時由穩壓泵供水,不直接啟動大功率水泵。對于這個建議,開發商和設計單位比較重視,通過討論,最終選擇了方案 1。該項目在后來的實際運行中,上述設計變更后,確實取得了較好的節能效果。


            空調系統的設計。空調系統是寫字樓用電“大戶”,但在實際設計中,設計單位往往忽視機組適當“大小搭配”可以實現很好的節能效果。如某超高層寫字樓原設計為 5 臺 1200RT 機組,經過調查,建議改為 4 臺 1200RT,1 臺 600RT,2臺 300RT 的機組,以便于系統在低負荷下使用;風機、水泵、主機等均采用變頻控制;同時增加水源熱泵系統,解決辦公樓層內需 24 小時恒溫空調的用戶需求。通過測算,設計優化后,在寫字樓實際使用率低于 30%時,空調系統可實現節能超過 50%。

            公共照明系統設計。公共照明系統相對空調系統、給水系統用電量較少,是設計中較容易忽視節能考量的方面。照明節能的要點, 在于不使用照明設備, 或者使用很少的能耗, 得到需要的照度及其均勻的照度分布狀態。總之, 要求得到合理的采光和照明。采取的主要節能途徑有如下幾種:設計時提高所有建筑部位(包括開口部位在內)及室內的所有物體的光反射系數, 可以有效地控制光的損失。也可以把所有擴散性的反射面,都作成白色而使照度均勻分布。設計時注意建筑部位的朝向, 以便能夠接受到日照, 充分利用太陽照射和天空光。 在途中有反射時, 要考慮到反射面的面積和反射系數,以及反射方向等條件。 另外利用天窗、照亮室內頂棚、擴散照在窗上的陽光、利用上層的光亮也是照明節能的途徑。采用高光效光源及燈具,盡量使用節能燈,提高照明設備的效率;地下車庫照明采用兩回路間隔布置,可根據車庫的車流情況調整亮度,達到節能的目的;小區路燈盡量使用直接照射式采光(光源直接照射到地面);根據不同亮度的要求, 可以采用整體照明和局部照明結合的方法。某小區一期設計的路燈是暖光式的,采用 8W 的節能燈,光源先照射在路燈的頂棚上,再反射到地面上,這樣產生的光線柔和,但照明亮度小,客戶普遍反映夜間路燈過暗。通過調查后,建議項目二期路燈頭改成直接照射式采光,這樣照明亮度大,采用 5W 的節能燈就可以達到較好的夜間照明需求。既可以滿足客戶夜間照明需求,也利于營造較舒適、溫暖的小區氛圍,更能減少小區公共路燈照明用電 30%以上。


            景觀水系設計。某物業在管項目中有一個 17 萬平方米左右的住宅小區,配有游泳池和景觀水系,水面面積達四千多平方米。水系雖然美麗,但在日常管理中,為保證較好的水質,控制蚊蟲孳生,平均每月水處理、水池清洗等用水量需達三千多噸。因此,在此后其它項目的前期介入中,針對水系,我們都會向開發商算算日后維護管理的賬,在景觀設計前就向設計單位提出設計要求:在保證整體景觀的前提下,水系盡量少;合理配置水循環系統;有游泳池的,充分考慮廢水利用;多載花草樹木,少做水池景觀;在地下車庫建雨水收集池;空調的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木;這樣可以有效地降低后期的維護成本,減少物業服務企業的開支。水電計量表具配置 。水系統的跑、冒、滴、漏和電系統的線損、銅損、鐵損等,也是項目日常損耗較大的部分,需在前期盡可能優化設計,以利于在后期有效控制損耗。為此,在進行項目的前期介入時,均要認真核對各項水電計量表具的配置,向開發商提出電梯、空調、水泵、室外照明、樓道照明、保潔用水、綠化用水等計量表具合理設計的位置、數量和表具要求,以便后期物業服務公司可以進行科學地分類計量核算和監控,及時發現跑冒滴漏或線損過高等問題,并能較好地判斷出問題產生的位置,以便及時有效地解決。


            門窗的絕熱設計。窗的結構形式常采用以下 3 種方法: 一是利用雙層窗玻璃, 在寒冷地區可以設置三層窗;二是利用能反射紅外線的玻璃或利用貼有能反射紅外線的合成樹脂薄膜的玻璃;三是利用上述二者的復合形式。同時應合理選擇窗內材料, 在既需采暖又需制冷的地區, 原則上宜選用以吸熱玻璃、熱反射玻璃為原料制成的中空玻璃。在目前的經濟條件下, 應努力發展和推廣在普通玻璃上貼隔熱膜的做法, 以代替節能玻璃的使用。在密封材料上,應改變目前在同一密封部位,僅采用單一材料進行密封的做法, 應采用在性能上互為補充的多種密封材料在同一部位進行密封, 則接縫具有更好的綜合性能。并應逐步推廣采用三級密封方式。

            前期施工現場跟進。在工程施工階段物業公司要安排專業人員進入施工現場,運用專業知識、管理經驗,積極為業主提供合理化建議,從原材料選材、節能設施的應用、設施設備的配置、重要設備的調試驗收等方面,均可實現優化,實現國家規范要求之外更好的節能效果。另外,從便于后期維護出發對設施設備的安裝等提出合理化建議。同時掌握第一手資料,協助業主進行相關項目施工的驗收及后期整改監督等,既能幫助業主監督施工中存在的問題,又可了解各系統隱蔽工程的情況,為日后的物業設備管理運行工作打下堅實的基礎。如某項目在前期的施工跟進中,物業公司就對所有設備逐個建檔,收集各相關的圖紙、說明等,重要設備建立了登記卡,詳細記錄了設備的相關技術參數、生產廠商、出廠時間等內容。日常設備管理以設備卡片、臺帳為基礎,通過卡片可以明確設備的運行時間,維修、保養情況,為日常維修快捷、及時提供保障。


            一個建筑項目中,只要認真推敲,節能減排、綠色環保,不僅是造福子孫后代的百年大計,也是關系到物業服務企業后期運行維護成本的大事。因此,物業服務企業要通過前期介入,不斷將自己在日常物業管理中積累的的經驗教訓,優化運用到新項目的前期設計中,以實現“前期介入創造價值”的理念,為企業后期的低成本運營奠定基礎。

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