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            建立物業服務費自動調價機制的思考
            2014-04-08

            一、當前行業經營環境分析

            近幾年來,隨著物價的持續上漲,尤其是勞動力價格的快速上漲,使物業服務企業的經營成本急劇加大,而作為大部分物業服務企業,主要收入的物業服務費調價難,則是企業面臨的瓶頸。一時間,作為勞動密集型組織的物業服務企業,普遍面臨空前的經營壓力。物業管理,這個在不久前還被稱為“朝陽產業”的新興行業,似乎過早地迎來了行業經營的寒冬。

            值得慶幸的是,面對嚴峻的經營壓力,許多物業服務企業并未坐以待斃,而是結合自身的不同情況,采取了各種應對經營壓力的對策。將業務重心轉向資產經營,走產品升級之路;利用客戶資源開展多種經營,走產品多元之路;索性投資其它行業,走經營多元之路。可謂八仙過海,各顯神通。這些企業面對經營環境的變化,及時調整經營策略,不斷創新盈利模式,其中一部分企業的確取得了不錯的經營業績,闖出了自己的新路子。他們的開拓精神值得肯定,他們的成功模式更加值得借鑒。

            但是,還有許多企業囿于自身資源的限制或其他種種原因,短期內很難在物業費之外獲得其它收入,或者說物業費仍然是企業最主要的收入來源。對于這些企業來說,通過物業費調價,走追求質價相符之路是迫不得已的選擇。但就目前物業服務行業的市場環境而言,物業費調價也絕非易事。

            因此,研究如何降低物業費調價難度,建立物業費自動調價機制,是緩解物業服務企業經營壓力的當務之急。而要想建立新的物業費定價調價機制,則首先要分析現行的物業費定價機制的利弊。

            二、現行物業費定價機制分析

            發改委和住建部 2003 年制定并頒布實施的的《物業服務收費管理辦法》第六條規定:物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門,會同房地產行政主管部門確定。參照該辦法的規定,隨后各地在制定地方規章時,一般確定的物業費定價方法有兩種,一是政府指導價,二是市場調節價。各地通常確定普通住宅實行政府指導價,普通住宅之外的物業實行市場調節價。

            各地現行的物業服務收費機制有其合理的一面,對于非普通住宅物業實行市場調節價,讓物業管理的相關主體自主約定價格,這是市場經濟的應有之義。對于普通住宅物業,由于涉及數量龐大的普通老百姓,主管部門從保障民生的角度出發,按照公共產品的價格管理機制,來管理普通住宅的物業費價格,可以降低老百姓的住房支出,在一定時期內規范了相關主體的市場行為,促進了社會的和諧與穩定。

            但是,近幾年隨著社會的發展,也出現了一些新的問題。一是政府指導價究竟是要指導企業確定合理的價格以規范市場,還是要指導企業確定較低的價格以保障民生?這個目的不明確。如果是前者,則必須建立政府指導價的調價機制,否則價格今年合理,明年就不合理了,起不到規范市場的作用。如果是后者,則必須建立對物業服務企業的補貼機制,否則企業將無法生存,企業撤管了,保障民生也無從談起。而現行的機制中恰恰缺少調價機制和補貼機制。二是實行政府調節價的普通住宅,究竟應當是哪些性質的物業,各地在出臺地方規章時,一般將保障住房和商品住宅同時納入普通住宅的范圍,但其實兩者的業主群體存在著顯著的差異。筆者以為,以低收入群體為主的保障住房物業費,在政府出臺補貼機制的前提下,實行政府指導價很有必要,但商品住宅的物業費,是否還有必要實行政府指導價卻值得商榷,至少普通商品住宅的物業費不應享受政府補貼。三是對于實行市場調節價的非普通住宅的物業費的調價,由于目前多產權物業普遍面臨業主大會成立難,造成的主體缺失問題,這些物業的物業費調價基本上是政府不管,業主不理,企業往往是求告無門,要么還在苦苦支撐,要么只能收攤走人。

            通過以上的分析我們發現,現行的物業服務收費定價機制有其合理的部分,尤其是結合10年前的行業發展情況來看更是如此。但是隨著房地產和物業服務行業的發展,暴露出來的問題越來越多,有些規定已經不能適應目前物業費定價調價管理的要求,必須結合當前行業面臨的情況作出新的思考。

            三、建立物業費自動調價機制的思考

            1、主管部門要解放思想,盡快完善收費管理機制。要想建立物業費自動調價機制,主管部門首先要解放思想,加快物業服務收費管理機制的修訂工作。重點是要解決好3個問題:一是確實需要政府定價的物業,實行政府指導價,其他性質的物業能讓市場自主定價就完全放開。主管部門不要總是把廣大業主和物業服務企業當成長不大的孩子,其實越早放手讓這些主體到市場中經風歷雨,反而會成長得更快,市場就會規范得更早。二是對于實行政府指導價的物業費,主管部門應當同時建立自動調價機制和補貼機制,通過調價機制的建立,讓調價成為常態;通過補貼機制的建立,讓企業有利可圖,從而讓企業心無旁騖做好服務。三是對于實行市場調節價的物業費,主管部門應當大力提倡并鼓勵質價相符的服務和被服務的理念,積極引導廣大業主建立花錢買服務的正確消費觀念。

            2、廣大業主要轉變觀念,積極參與物業小區管理。要想建立物業服務費自動調價機制,廣大業主要加快轉變觀念,重點是要樹立3個意識: 一是樹立參與小區管理的行權意識。目前業主大會成立難、運作難的主要原因,就是因為業主參與小區管理的行權意識不強,業主大會成立不了、運作不好,導致物業管理活動的主體缺失,物業費自動調價機制就不可能建立。二是樹立花錢買服務、多花錢買好服務的消費意識。當前許多業主的消費意識,還停留在計劃經濟時代,由單位包辦的階段,一心只想不花錢享受服務,或者少花錢享受好服務。如果大量的業主還是這樣的消費意識,物業費自動調價機制也不可能建立。三是樹立遵守契約的意識,物業服務企業與廣大業主是通過物業服務合同建立服務與被服務、收費和繳費的契約關系,雙方必須嚴格遵守契約,各自的權益才能實現。如果企業不履約,業主就享受不到好的服務,如果業主不履約,企業就收不到物業費,如果雙方沒有樹立遵守契約的意識,合同中即便約定了物業費自動調價的條款,也得不到執行,建立物業費自動調價機制也只能是空談。

            3、物業服務企業要研究問題,主動做好調價機制策劃。要想建立物業費自動調價機制,物業服務企業關鍵是要研究對策,重點要做好3個方面的策劃:一是要做好物業成本測算的前瞻性策劃。由于近幾年物價上漲的速度太快,有些物業項目在合同簽訂時確定的價格,當時算帳還能賺錢,等到項目交付時再算帳就不賺錢了,甚至還要賠錢。所以物業服務企業在做項目成本測算和定價時,一定要考慮物價上漲的因素。如果市場或甲方暫時不能接受測算的價格,可以考慮簽約時先約定一個較高的價格,但當期執行時先打個折扣,按照較低的標準執行,等到以后成本提高了,再調到合同約定的價格,為物業費預留一個調價的空間。二是在物業服務合同中約定好自動調價的條款。近幾年服務成本上漲已經成為常態,所以物業服務企業在簽訂物業服務合同時,除了約定當期收費價格之外,可另外再約定一個逐期增長率,類似于房屋租賃合同中的租金增長率。約定了物業費增長率,也就相當于建立了物業費自動調價機制。三是盡可能簽訂酬金制合同。酬金制合作方式下,物業服務企業收取的是酬金,物業服務成本的上漲與物業服務企業無關,完全由業主承擔,同時接受業主的審計監督。采用酬金制合作方式,是最為有效的物業費自動調價機制,但前提必須是業主大會的成立和運作,是規范有效的。

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