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            物業企業如何規避經營風險
            2014-02-20

            依照西方經濟學的基本原理,風險與收益的基本關系是:收益與風險共生共存,承擔風險是獲取收益的前提;風險與收益相對應,風險較大,其要求的收益率相對較高;反之,收益率較低,風險相對較小。但是,絕不能因為收益與風險有著這樣的基本關系,就盲目地認為風險越大,收益就一定越高。

            將這一原理套用到物業公司在市場中的經營也是基本正確的。物業企業通過提供物業管理服務來收取物業服務費,減去成本后獲得收益,在整個過程中,物業公司像其他企業一樣在市場經濟中面臨著許多的經營風險。所謂的經營風險,就是一個企業由于不當的戰略、資源缺乏或在經濟環境、競爭環境發生變化時不能達到所預定的經營目標。經營風險有很多種,包括市場風險、操作風險、法律風險、項目風險、信用風險、產品風險、流動性風險、環境風險和聲譽風險等。

            物業公司從事的工作區域基本上是一個向公眾開放的區域,工作內容上覆蓋的方面十分廣泛,涉及到的政府部門和服務對象十分眾多,在有關物業管理服務的具體規定較為缺少的情況下,所面臨的風險較為復雜,而且一旦發生風險,所要承擔的責任很大,與公司的收益幾乎不成比例。可見,物業公司是屬于那種低收益高風險的行業。物業公司以提供保潔、保安、綠化和維修等方面的工作內容,以此向業主收取物業服務費,從這種運作模式來分析,其在經營中最有可能遭遇到以下四類風險:

            這四類風險為:1、操作風險:員工在工作操作中故意或失誤而導致企業要承擔的損失,如維修人員在維修項目上發生失誤,導致機器發生故障;如保潔員工工作未達標,而招致業主的有效投訴。2、法律風險:公司在業務開展、人員使用、財務管理等方面不符合法律或法規的要求;如違規使用員工;簽訂的合同不符合法律的規定;項目管理中遭到業主或第三方的索賠等。3、項目風險:項目無法執行,或無法達到預定的目標。如項目管理中業主大會提出終止合同關系;接手的項目發生虧損,無法予以改變等。4、聲譽風險:企業的聲譽受到負面的影響,如被媒體作為不良行為進行報道;業主投訴到有關管理部門等。

            物業公司面對幾年未能調整的物業服務費,在收取物業服務費上又存在著種種困難以及物業管理服務社會地位的不高,卻仍要面臨著上述各式各樣的經營風險,物業公司的生存環境確實十分艱辛,退出部分運作困難的項目也就不足為奇了。但為了能在市場中繼續生存下去,對于上述不同的風險,物業公司應當在工作中采取有效的措施來預防和規避這些風險。

            首先,要明確物業公司的職責,物業公司的能力十分有限,因此不要承擔過多的責任,簽訂合同時就應該對工作內容的條款予以必要的明確和具體,如保潔工作做到什么界限,每天進行幾次清掃、具體的清掃工作時段等;維修的具體范圍、哪些故障屬于物業的維修范圍、維修的流程是什么都要規定的十分清楚。雖然如此規定,對公司自身也框的比較的緊,但只要嚴格按照約定操作,按合同履行了全部的義務,物業公司也就減少了職責上的過失,相應地減少了操作風險的存在。規范操作的流程、做到何種程度、如何進行檢查和督促,這些可以借助于譬如ISO質量管理體系等來規范,注重過程,關注每個細節,是很好的解決操作風險的方法。

            其次,重視公司法務方面的工作,市場經濟是一定意義上的法制經濟,各種市場規則的建立一個重要方面就是通過國家的法律法規來規范。每年國家和地方都會有很大一部分的法律法規和規章的頒布、終止和修訂,公司都要定時對規章制度進行一次梳理,使公司的規章制度符合國家和地方的法律法規和規章的要求。筆者公司就曾遭遇到一起勞動仲裁案件,仲裁庭要求公司提供對該員工進行處理時所依據的公司規章制度,如果公司沒有此方面的規章制度或者規章制度不符合國家和地方的法律法規和規章,則難逃敗訴的結果。除了規章制度的修訂,公司內部尚有許多合同及文件同樣也要小心細致的審慎對待。如與外包單位的合同就要注意合同的期限是否超出公司管理項目的時間范圍,合同履行過程中的安全責任分擔,合同約定的工作內容的增減處理,還有外包單位的相應資質等都要納入仔細審核的范圍。簡而言之,公司的法務工作作為公司經營管理的一個重要環節,必不可少。

            再次,物業管理項目是物業公司取得收益的主要途徑,但操作不當就會造成項目虧損或者導致公司聲譽下降,而且會牽扯到公司很大的精力,公司整個的計劃部署都有可能會被打亂。因此在接手物業管理項目的時候,就要仔細考查項目的情況,包括房屋及設施設備的狀況、維修基金的狀況、入住率、物業服務費的標準等常規項目,還要了解開發企業履約能力和資質情況,物業業主或使用人的生活水平和素質層次,開發商是否有對業主的單方承諾而損害了物業公司的利益以及業主委員會的工作情況等細節。筆者公司曾接管過一個住宅樓項目,屬于當地拆遷戶的小區,由于房屋質量存在著較多的問題,小區居民繳納物業服務費的意識也很低。后來,小區的業主就以房屋存在質量問題為由拒不繳納物業管理費,物業公司作再多解釋也無濟于事,最后公司通過30多場的訴訟催討回了一部分物業管理費,可謂花費了大量人力和物力。另外,《物業管理條例》賦予業主大會和業主委員會較多的權利,如在終止履行物業管理合同這點上,物業就一定要在物業管理合同中對業主大會做出嚴格的限制,明確物業公司的管理服務達到何種程度了,才可以終止合同,可以要求形成明確的書面評判依據留作今后對照使用,還可以要求終止合同時必須要以書面形式提前幾個月送達物業公司,再約定一定的終止合同的違約責任,才可以保護好物業公司本身的利益。

            其四,當今政府比較重視民生,物業管理服務就是關乎民生的一個重要方面,物業一出問題,就會引起多方的關注,新聞媒體也把報道物業管理作為一項重要內容。因此,物業公司也要重視在媒體面前的形象,注意發言的質量,千萬不可隨意在媒體面前的發表意見,一旦新聞媒體斷章取義在相應的媒介上播出,公司的聲譽也就一落千丈,今后在外接管樓盤,參與評比等方面都會對物業公司形成嚴重的不利。物業公司在這方面確實應當提高一點認識和加強一點培訓,最好也能建立類似于發言人制度,如碰到重大事件統一由發言人對外處理。

            最后,除了上述規避風險的方法之外,筆者還想指出的是物業公司還應當增加一點保險的意識,如購買公眾責任險之類的保險,如前所述,物業管理項目具有一定的開放性,一般各類人員和車輛都可以進入管理的項目,在管理的物業項目內發生的第三方人身傷害和財產損害事件,如在公共區域滑倒摔傷、跌落湖內等事件,我們也曾多次聽說,如物業公司無法擺脫責任,通過保險賠付是對物業公司很好的保護措施。長期綜合比較下,物業公司花費一定的費用購買保險還是值得的。

            風險是無法完全避免的,但無視風險的存在則更為可怕,只要物業公司具有強烈的風險意識,正視風險的存在,不斷在工作中吸取教訓,針對風險想方設法采取應對措施,減少風險發生的機率,物業公司在市場大浪中不斷前進可以得以保障。

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