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            淺談物業管理市場“劣幣驅逐良幣”現象
            2014-02-07

            劣幣驅逐良幣是一條經濟法則,也稱格雷欣法則,意在雙本位貨幣制度的情況下,兩種貨幣同時流通時,如果其中之一發生貶值,其實際價值相對低于另一種貨幣的價值,實際價值高于法定價值的“良幣”將被普遍收藏起來,逐步從市場上消失,最終被驅逐出流通領域,實際價值低于法定價值的“劣幣”將在市場上泛濫成災, 導致貨幣流通不穩定。

            這種現象在現實生活中也比比皆是。譬如說,平日乘公共汽車或地鐵上下班,規矩排隊者總是被擠得東倒西歪,幾趟車也上不去,而不守秩序的人倒常常能夠捷足先登,爭得座位或搶得時間。最后遵守秩序排隊上車的人越來越少,車輛一來,眾人都爭先恐后,搞得每次乘車如同打仗,苦不堪言,這也是“劣幣驅逐良幣”現象。

            那么,在目前與群眾生活最為密切的物業管理市場中,是否存在這種現象呢?答案是肯定的。

            一、主要現象

            假如把物業服務企業按照優劣簡單分為兩類,一類是優秀的企業,一類是較差的企業。優秀的企業有健全的企業管理制度,完善的服務標準,精準的成本效益分析,良好的社會責任。較差的物業服務企業,企業制度不健全,沒有明確的服務標準,服務報價全靠估計,遇到問題一般采取躲閃的方式來解決。

            上述兩類物業服務企業在同一項目承接過程中,作為業主,在比較優秀物業服務企業和較差物業服務企業的簽約條件時,往往會選擇較差的物業服務企業進行服務。讓其做出決定的主要原因就是價格,對于無形的服務差距,在選擇的時候,由于無法以量的形式進行對比判斷,或者在雙方承諾的服務標準一致時,無法看到內在的區別,最后只能以最直接的價格作為決定的依據。單靠價格決定的后果就是較差的物業服務企業,往往能夠在競爭中獲得項目的管理權,實施物業服務較好的物業服務企業在競爭中敗于對手,出現物業管理市場中的劣幣驅逐良幣現象。

            二、管理后果

            物業管理市場中的劣幣驅逐良幣現象,導致物業小區在選聘物業服務企業的過程中,優秀的物業服務企業在承接競爭中處于不利的地位,在二手小區(前期物業服務企業退出后)和業主大會選聘物業時,表現的更為突出,天花亂墜的承諾和低標準的物業服務費用,更能打動業主的心。但是有的業主反映,我們小區物業服務公司已經更換了五六家了,一家不如一家,服務越來越差。物業服務公司的反映是,業主的繳費率越來越低,收入入不敷出,沒有辦法保證服務的水平和質量。管理問題突出表現在: 一是業主繳費率越來越低;二是物業服務標準越來越低;三是公共設施設備維護越來越少;四是員工素質越來越低,配置的人員越來越少;五是侵占公共利益越來越多;六是業主與物業服務企業的矛盾越來越突出。

            三、市場影響

            格雷欣法則在物業管理市場中的表現,對物業管理市場的發展有著很多不利的影響,突出表現在一是增加了提升整體物業服務水平的難度。建設和諧社區,幸福小區,離不開良好的物業管理服務。但是由于物業管理市場中存在劣幣驅逐良幣現象,導致服務好的企業缺乏拓展服務項目的意愿,隨著業主委員會成立比例的提高,優質物業服務企業提供服務小區的比例可能會逐步下降。二是損害了公平競爭的市場原則。市場經濟中公平競爭是主要原則之一,但是在物業管理市場中,由于部分較差物業服務企業的存在,出于急于拓展項目的需要,在市場競爭中往往不注重遵守市場規律,靠低價低質取勝。三是讓業主對物業服務質價相符的原則產生動搖。物業服務行業應當遵循的主要原則是質價相符,同樣的收費標準對應相同的服務水平,物業服務企業的惡性競爭導致企業高承諾低收費,使業主對按照質價相符原則提供服務的物業服務企業產生質疑。四是提高了物業管理區域內共用設施設備的使用養護成本。高承諾低收費導致的后果就是企業不按照維護養護行業標準進行設施設備的養護維護,從而達到節約成本的目的,養護維護不到位進而會導致設施設備的提前老化、大修,更新時間提前,增加了設施設備更新和養護成本。五是侵害業主公共權益行為的現象越來越多。堤內損失堤外補,低報價接管的項目,當收費不能滿足其成本開支的時候,或者為了賺取額外利潤的時候,物業服務企業就會利用業主公共部位場地進行經營,如電梯廣告、社區商業、園區廣告等等。六是不利于房屋的保值增值。良好的物業管理對物業的保值增值有著很大的作用,在我市一個典型的例子就是隔一條馬路,兩層的二手房價每平方米單價相差 1000 多元,房子是同時期同一開發商蓋的房子,不同的就是兩個小區的物業管理不一樣,一個是堅持用一個物業服務公司,一個是平均2 年左右更換一家物業公司。

            四、監管對策

            在市場機制處理不好市場問題的時候,會出現“市場失靈”的情況,這時候就需要監管部門介入,介入的方式有多樣,但應仍以通過市場監管的方式來實現,不宜管的過多過細。對于物業管理市場中出現的劣幣驅除良幣現象,可以采取以下措施:一是加強宣傳,提高業主對物業服務的認識程度,認識到低價競爭可能帶來的危害,要宣傳眼前小利益與長遠大利益的關系。同時要提高物業服務企業公平競爭的意識,培育公平競爭的市場環境。二是盡快培育第三方評估市場。針對服務成本測算和服務標準監督建立第三方評估市場,供業主和物業服務企業選擇使用,擴大信息溝通渠道,解決以往主要信息由物業服務企業掌握導致的信息不對稱問題,對于明顯低于市場成本的報價行為,及時給予業主提醒。三是提高物業服務企業管理水平,從人員構成、制度建設等方面提高標準,提高企業適應現代服務業要求的能力,從公司制度上建立起一種公平競爭的管理理念。四是提高物業服務企業的違約成本,可以建立履約保證金制度,對于高承諾低服務的企業要收取履約保證金,沒有達到承諾的服務標準,扣除一定比例的保證金作為補償。五是加強物業服務市場的監管。發現物業服務企業違反法律法規的情況,及時處理,形成監管的高壓態勢,打消那些想通過侵占業主公共利益彌補或賺取利潤的念頭,通過日常監管、信用體系等手段,把擾亂市場秩序的“劣幣”驅除市場。

                 
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