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            從資產管理看中外物業管理發展趨勢
            2014-01-22

            近幾年來,隨著中國改革開放事業逐漸向縱深發展,物業管理行業也逐漸由粗放到集約、由規范到創新,一步步開始追趕國際物業管理水平。特別是中國改革開放三十年人口紅利的逐漸耗盡,勞動密集型的物業管理模式也隨著人工成本的迅速提高走到了十字路口。何去何從,成為每一個物業管理從業人員必須思考的重大問題。

            根據國際通常經驗,人均GDP超過3000美元的國家和地區,城鎮化和工業化進程會加快,居民消費類型和行為將發生重大改變。2008年,我國人均GDP超過了3000美元,居民消費類型和行為也在發生變化。最明顯的變化,就是房子作為資產成為居民最重要的資產。而物業管理也隨之引起與房產的緊密關聯,成為人們關注的焦點。時下物業行業內維權事件的頻頻發生,折射的正是社會轉型在人們思想觀念上的深刻變化。但令物業管理從業人員尷尬的是,迅速增長的房產價值和迅速增高的服務期望并沒有帶動物業管理費用水平的增長。包括大廈寫字樓、高檔公寓等高端物業在內的整個物業服務費用增長乏力,收繳率長期低于世界業內期望值。適時地改變物業管理模式,從基礎物業服務向集成服務轉型,成為行業內的共識。其中,資產管理因其更能體現物業管理行業的專業價值,成為眾多物業服務企業的共同選擇。

            借鑒五大行的管理經驗,資產管理多集中在物業服務的設備設施管理、服務顧問、咨詢、房地產經紀、物業投融資等領域,其業務范圍也遠超我們日常理解的范疇。他們是如此密切地切入到房地產價值鏈的全過程,以其對于房地產生命周期全過程的關注,發展自身盈利能力。比如,仲量聯行主要參與項目物業管理、租售代理、前期策劃等;高力國際則在于零售、招商;戴德梁行更多在高端物業代理、房產評估等;世邦魏理仕和第一太平戴維斯則主要在高端物業管理上下足功夫。五大行均很少涉足傳統意義上的普通住宅物業管理。這也說明,以普通住宅物業管理為主的中國物業管理行業,能夠借鑒的經驗并不多。大規模集中的物業區域管理,是其它發達國家不可能出現的特有現象。因此,研究中國物業管理行業自身特點,走有中國特色的資產管理的路子,才能在當下極為復雜的市場環境下生存和發展。

            那么,中國特色的物業管理行業有哪些特點呢?

            首先,中國物業管理行業發展的歷史是極其特殊的;

            行業發展是伴隨著福利分房制度的終結而產生的,其先天具有社會管理的特征。長期極少變化的居住預期,限制了行業在服務領域的個性化創新。政府職能轉變的遲緩,導致了物業行業承擔了過多的社會責任。服務費用的低承受能力——城市化過程拆遷產生的問題——導致物業企業公共積累的艱難,盈利能力乏善可陳。特別是,規劃產生的區域類型的混雜,讓管理難度大大增加,公共產品的內在矛盾導致的“搭便車”行為的普遍存在,讓物業服務舉步維艱。

            其次,中國物業管理行業發展的歷史時期是極為特殊的;

            從引入物業管理以來,先后經歷了1998年亞洲金融危機和2008年全球金融危機,先后經歷農民工大舉進城務工潮的潮起潮落和房地產調控的反反復復,先后經歷了《勞動法》、《勞動合同法》的出臺實施與《物業管理條例》、《物權法》的出臺實施。每一次經歷都嚴重影響了物業服務行業對自身的認識和定位,廣大居民對行業的認知和定位。

            最后,中國物業管理行業的專業價值是極為特殊的。

            從最初行業入門的低門檻,到現在行業從業人員的地位變遷,在在顯示的都是行業專業價值的被低估和被忽視。人們往往從政治法律層次來研究行業發展的內在矛盾和動力機制,而忽視從一個更廣泛的文化角度來研究行業發展的社會機理。某種程度上,對于一種新的社區生活方式的追求始終落在行業的關注之外。社會發展的內在壓力和矛盾集中在社區,而物業管理不幸而擔當了中國社會轉型期的價值迷茫和價值期待。這個行業絕不是僅僅為謀利而生,這個行業有著更加深刻的意義在。關注它研究它,才能知道現階段向資產管理的轉型絕不會是一帆風順的。

            根據以上的特點,可以得出這樣的結論,中國物業管理發展的趨勢是必須針對這些特點,探索尋找一條既適合企業生存發展又符合大眾社會期望的資產管理道路。

            下面,僅結合住宅小區的資產管理,從四個方面初步探討一下:

            一、從社區資源管理的角度看資產管理;

            社區資源是豐富的又是稀缺的。

            其豐富性表現在三個方面:1、傳統意義上的所謂集成服務提供商構成了基礎的社區資源。一般而言,共用設備設施維護、共用部位維護、清潔衛生、公共秩序維護、特約服務等構成了基本的資源結構。這些供方的選擇依賴于物業企業,物業企業因而面對著極為豐富的供方市場。2、更防范意義上的供方,比如為小區提供家政服務、通信服務、金融服務甚至日用品服務的供方,其范疇更為廣泛。但是這些供方都共同生活在一個物業區域,因而同物業企業也有千絲萬縷的關系,特別是相關場地的提供和相關公用設備的維護等,其業務開展也同物業企業密不可分。開發這個豐富的資源,同樣意義重大。3、公共關系資源。社區就是一個具體而微的小社會,所以政府的微觀管理和產權人產權單位的客戶關系管理,同樣為物業企業提供者豐富的人脈資源。從廣義上講,業主的資產并不僅僅表現在房產的自身經濟價值上,也表現在這些構成評估房產的相關社區資源的綜合實力上,因而從這個意義上,物業管理的專業價值就表現在如何繼承這些資源,豐富其內涵,擴張其內涵。

            其稀缺性則表現在,上述資源一旦固定,轉化的交易成本是昂貴的。人們一旦習慣了社區資源提供的方式途徑,就自然形成行為心理上的依賴。從這個意義上,物業企業甚至決定性的壟斷著社區資源的基本面。怎樣把這種豐富性和稀缺性恰到好處地應用起來,開拓企業自身盈利的新增長點,無疑越來越隨著資產管理概念的深化而構成企業核心競爭力的重要組成部分。

            二、從房產管理的角度看資產管理;

            資產管理其最狹義的理解就是房產的管理,換言之,就是如何保證房產的保值和增值。與傳統物業管理不同的是,今天的房產管理必須從房產的整個生命周期來看待其價值。而尤其重要的是,必須把房產的共有部分看的比專有部分更重要。過去,我們關注的業主的專有部分,室內小修占據了物業維修服務的重要內容,同樣一個樓的樓內維修也顯得比真個小區的維修重要。真正的公共區域生活的行為并沒有什么自覺約束。而現在,房產價值不再僅由本室決定,毋寧說由這個共同的區域決定;房產價值也不再僅僅考慮目前的經濟價值,同時也考慮著十年二十年之后房產的增值問題。很多物業糾紛的產生,分析起來,糾紛的雙方都沒有意識到一個有責任的物業企業絕不是僅關注現在的房產價值,而必須關注整個生命周期的房產價值,包括共用設備設施的全周期價值。良好的維護,是最直接降低物業費用的方法。反之,只是糾結于此時此地物業費用的降低,最終損失的是整個房產價值。作為物業企業,只有從這個角度去理解去宣傳,才能在和業主的博弈中,真正做到企業和業主資產共同受益。

                 
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