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            淺談物業企業之“社區商業經營”
            2013-11-22

            社區商業的潛力之大令人咋舌,如若不充分利用進行經營,實在可惜。而物業管理企業對此享有得天獨厚的條件:一是物業管理企業非常熟悉社區內的情況,包括住戶多少、群體結構、收入狀況、消費習慣等;二是物業管理企業擁有豐富的人力資源。所以,利用社區商業網點開展經營活動和點都數字化社區系統是物業管理企業一項非常不錯的選擇。

            社區商業經營綜述

               社區有特有的消費環境,特定的消費群體,社區商業的消費者在消費心理與消費習慣上也與普通的社會商業消費者有所差別。社區商業有自己內在的經營規律。

            (1)社區商業經營的層次:從物業管理企業需要動用資源的多少來看,滿足社區居民的需求有兩個層次:第一層次:物業管理企業的增值服務。物業管理企業利用自身資源滿足業主及物業周邊非業主的需求,并從中獲取一定的收益。例如,業主外出度假時,委托物業管理企業代為照看寵物,代為養護室內綠化等;再如,物業管理企業工程部(維修班)隨時向業主提供上門維修服務等。這類服務亦即前面所述的特約服務,或者也稱為增值性服務、特色服務,也有的稱之為專項服務,或者叫綜合經營服務等。第二層次:社區商業經營。物業管理企業僅依靠自身現有的資源無法滿足業主及其他非業主居民的需求,必須進行再投資并整合其他社會資源共同為之。例如,在社區內開辦餐廳、洗衣店,建立超市、醫療診所、銀行儲蓄機構等。此即社區商業經營。社區商業經營在物業管理區域內相當普遍,其運作也基本成熟,但物業管理行業的介入很淺,有待于進一步提高。

            (2)社區商業的形式和配置原則:就已經出現的社區商業網點的構成形式來看,比較常見的社區商業形式有:臨街底層商鋪、小區會所、社區內獨立建筑的超市、社區內獨立建筑的購物中心、社區商業步行街、分布在社區內各個組團的便利店等。其中最多見的是沿街馬路建造底層商鋪的形式。在社區商業的配置上,應重點考慮便民原則。有專家把構建社區購物網稱做“51015”,即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店,步行10分鐘可以到達超市和餐飲店,騎車15分鐘可以到達購物中心。

            (3)我國社區商業經營的類型:北京市于近年修訂新建改建居住區公共服務配套建設指標,涉及商業時規定:商業服務業配套用房建筑面積應按700平方米/千人配套建設,其中5l%用于社區內必設的項目,如綜合超市、菜市場、再生資源回收點,49%用于其他商業服務業項目,如餐飲、便民店、藥店、書店等等。社區商業配套應該盡量在社區內獨立設置,而且相對集中。

            上海市從社區商業服務的人口數量角度,將社區商業經營劃分為4類:

            第一類為街坊商業:服務人口規模一般在4 000人左右:

            第二類為居住小區商業:服務人口規模一般在25 000人左右:

            第三類為居住區商業:服務人口規模一般在50 000人左右:

            第四類為大規模社區商業:服務人口規模在50 000人以上。

            (4)新加坡的社區商業:新加坡建屋發展局將社區規劃為3個層面,配建和設置了相應的商業。

            鄰里商店:1 000~1 200套住戶配套建設1個鄰里商店,以經營生活必需品為主,如普通日用品商店和餐廳等。

            鄰里中心:6000~8000套住戶配套建設1個鄰里中心。一個典型的鄰里中心設置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1家菜市場、l~2臺自動提款機。其必備的功能包括診療所及牙醫、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、曝鏡店、理發店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心等。

            新鎮中心:40000~60000套住戶配套建設一個新鎮中心。新鎮中心開設的商業項目包括娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品商店、餐館、快餐店等。

            新加坡社區內必備的1 2個基本行業:菜市場、銀行、郵政、衛生所、洗衣房、理發店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區活動中心。此外還推薦1 3個行業進入社區商業,例如,服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。新加坡盡量使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。

               社區商業經營的發展前景

               (1)社區的功能決定著社區商業的發展方向:社區承擔著最基層的全部社會功能,人們(包括業主和物業使用人)對商業、經營、娛樂等方面的社區需求愈來愈多。社區商業既是經濟發展和城市建設到一定階段的必然產物,同時也促進了經濟發展和城市繁榮,兩者相輔相成互相促進。隨著我國城市化進程的加快及經濟建設的持續增長,社區商業也將有著十分光明的前景。

            (2)國際商家進軍國內商業領域為社區商業經營帶來活力:隨著中國商業零售業2004年l2月11日徹底對外開放,越來越多的國際商家開始關注中國商業零售市場。2005年,家樂福已在中國開設68家店鋪。外資企業的進入,勢必推動社區商業經營快速發展。

            (3)社區商業經營的低風險將吸引大量資金進入:社區商業由于可以滿足附近居民的就近消費需求,擁有穩定的客源,也不用支付高昂的管理費用,故經營成本及經營風險隨之降低。大型商用物業不但售價高,而且實用率低,一個30平方米的商鋪,也許只有l5平方米的使用空間;而社區商鋪的實用率卻高達95%。此外,“船小好掉頭”,社區商鋪能夠靈活轉變經營內容,使經營風險降至最低。如此風險小、收益穩定的投資項目,必會吸引大量的投資。物業管理也要盡量抓住機會,不可錯失良機。

            (4)政府鼓勵社區商業:北京市商務局在規劃居民小區商業網點時有個原則,即在社區走5分鐘就可見一個便利店,走20分鐘就是區商業中心,以便利居民購物消費。據北京市商務局發布的信息,近年北京新增連鎖經營便民超市、便利店500家;新增和規范以連鎖經營為主導的早餐、蔬菜、洗衣、修理等生活服務項目網點600個,其中社區便民配送菜店153家,連鎖洗衣店147家,規范便民修理店23家,開鎖企業l8家,完成便利店搭載早餐經營店鋪319家。

            (5)運用信息技術快速整合線上線下平臺:點都數字化社區系統是集網上投訴、網上報修、在線繳費、在線物業服務、商家聯盟、在線團購、物品交換等一體化的線上社區商業經營整合系統。

               社區商業經營存在的問題

               (1)規模偏小利潤偏低,由于資金、信息、管理水平等多方面的原因,目前我國物業管理區域內的商業經營規模普遍偏小,很多社區商業處于零散經營狀態。因此,無法通過物流配送、經營理念等資源共享的方式有效降低流通費用和進貨成本,也就無法在價格競爭中占據更多優勢,其市場拓展的范圍就受到局限。這些因素決定著其利潤空間的狹窄。

               (2)貼近需求的商業經營項目偏少,在一些大型社區周邊,政府或發展商為凝聚人氣,一般開設有大型綜合超市和商場,能基本滿足物業區域內的消費需求。此外,社區內有很多美容美發店、電信器材店之類,但在物業區域內及周邊,業主日常生活所急需的菜市場、特色專業店、便民生活服務網點之類卻不多見。

            (3)服務項目單一社區最常見的商業形式是便利店,但大多數便利店除具備日常生活必需用品的購物功能之外,其他服務項目很少,而僅靠出售商品無法在激烈的競爭中取得優勢。因此,必須擴充服務內容,通過將日常購物與便利商業結合的方式吸引消費者。例如,可在日常購物便利店的基礎上,配套速食供應、家庭賬單代辦、月票代辦等便利服務。

               (4)經營方式落后很多物業管理區域內的商業經營,手段原始,理念落后,服務跟不上,從業人員沒有職業道德,遠遠不能滿足居民日益增長的消費需求。更有一些商業網點的開設影響了業主的生活,例如,開在小區邊緣的飯店排煙不暢、油煙超標、音響嘈雜、夜半擾民等,嚴重影響了小區業主的生活質量。


                 
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