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            物業管理企業服務集成商模式的勾劃
            2013-05-28

            縱觀物業管理發展幾十年來的趨勢和規則,影響物業服務行業發展的因素較多,其中影響較大的商業環境因素主要有兩點:一是物業管理運營成本要素,尤其是人力資源成本快速上漲,所帶來的物業服務企業生存空間不斷被擠壓。它將使物業管理競爭格局重新定義,適者生存的自然規律,將一定程度上加速整個物業管理行業,由雜亂無序向集中化的模式轉變。二是科技快速發展尤其是移動互聯網的發展,必將改變許多商業組織生存與發展方式,點都率先研發物業管理移動協同辦公系統,讓一線員工可以更方便的完成,上報工作記錄。

            當前,物業服務產業結構升級已成為必然趨勢,許多品牌企業已找到了適合企業發展的方向和新的贏利模式,發展勢頭良好。平臺和品牌是物業服務企業的核心競爭力,其價值是可延伸的、無限的,物業服務企業在這方面應該大膽創新、敢想敢做。

            中國物業管理協會會長謝家瑾曾指出:一個不能贏利、沒有創富能力的行業,是沒有發展和希望的行業。針對行業發展趨勢,物業管理要想成為產生超級富豪的行業,必須也必然要走業主資源經營這條光明大道。大多數物業服務公司的業主資源經營方式,采取的是特約服務方式,就是在物業服務合同的范圍之外,受業主委托,物業服務公司為業主個體提供服務,并收取約定費用;這種服務也被稱為綜合經營增值服務專頊服務特色服務等。

            結合凱旋物業的發展現狀,我們應從業主資源經營方式上創新。凱旋物業的業主資源經營方式的創新,就是在特約服務方式的基礎上,又增加一種服務集成商模式。服務集成商是指物業管理在滿足業主需求資源的過程中,不涉及具體的產品或者商業,而是搭建專業的信息服務平臺,讓業主的需求與社會服務資源的提供,在這個平臺上實現對接。物業管理做社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。物業服務集成商模式,是圍繞業主需求資源經營來展開的:

            一、社區商業經營的模式

            社區承擔著最基層的全部社會功能,業主、物業使用人,對商業、經營、娛樂等方面的社區需求愈來愈多。社區商業經營項目十分豐富,它幾乎包含了商業領域內的所有內容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護、醫療衛生、購物、娛樂、體育、IT服務、理財服務、經紀中介、禮儀、安全、情感類服務、商業服務等。其中每一項都可細分出數十、上百種業務。

            社區商業擁有穩定的客源,管理費用不高,能夠靈活轉變經營內容,故經營成本及經營風險隨之降低。物業管理進行社區商業經營,享有得天獨厚的條件:一是熟悉社區內的情況;二是物業管理擁有豐富的人力資源。物業管理進行商業經營,必須正確處理兩者之間的關系。物業服務是主業、是生存的根本;不能因經營商業而對物業服務主業有所損害。

            在資金、組織、商業人才、經營場所、調研、項目等社區商業經營的要素中,物業管理首先要關注的是建立企業統一經營的商業組織,切忌由各項目單獨操作。其次是詳細準確的調研,如了解社區內以及社區周邊同類型商業的基本狀況,對已經經營成熟且較有實力的項目須謹慎介入,一股情況下,以小區為中心半徑500米左右的服務范圍內,如果有大型的有實力的商業網點,則小區內的商業就不再經營同類型項目。再次是精心選擇項目,可遵循如下原則:日常生活類優先、消費周期短的優先、易損易耗品優先、優勢特色項目優先、中介服務項目優先等,但最根本的原則是消費者需求優先。

            二、社區網絡與電子商務

            物業管理作為社區的管理和服務提供方,完全可以利用社區網絡系統,達到服務目的和商業目的。電子商務早已足先進國家商品交易的一個不可或缺的渠道,國內電子商務也在近幾年取得了突飛猛進的發展。網上購物已經形成了與傳統商業業態相抗衡的力量。

            雖然社區外的電子商務網站非常成熟,但它仍然要解決貨物的配送問題。配送的貨物最終都要被消費者拿回家中(辦公、服務體驗等類除外),則配送的終端最為有效的目的地就是社區,而社區的管理者和服務者是物業管理公司。因此,物業管理與電子商務進行了結合,二者聯姻,就有了現實需求的基礎支撐。物業管理可介入電子商務網站的經營。物業管理與消費者之間的距離很近,而這是社會上的電子商務所遠遠不及的,商務易取得消費者的信任,在誠信經營方面具有先天優勢。如果暫時無法建立社區電子商務網絡,物業管理可以參與社會電子商務的配送業務,也可以達到服務社區業主的目的。

            三、業主固定財產資源的經營

            業主的固定財產資源,主要指業主擁有產權的物業,其經營方式是租賃和銷售。租賃一股包括單一產權物業的租賃行為和共有產權物業的租賃行為。物業管理在物業租賃方面具有先天的優勢,它幾乎不需要付出任何代價,即可及時掌握房屋信息;物業管理可采取企業之間的聯合、與中介代理公司的合作等措施,在物業租賃方面有所發展。

            物業租賃的控制因素,包括守法經營、確定價格、制訂合同、合同評審、費用收繳、面積分攤、關系處理等。出租的物業必須符合一定的條件,物業的租賃也必頹遵守程序,如到政府辦理證件和備案等。

            關于物業銷售方面,現行的物業銷售代理公司,已經有了十分成熟的操作模式,這應是物業管理的一個努力方向,它是構成物業管理整個經營行為的不可或缺的一環,可以積極參與,大膽嘗試。

            四、業主流動財產資源的經營

            業主流動財產資源有很多,大到汽車、家具、家電,小到玩具、桌椅、板凳,既包括衣食住行,也涵蓋筆墨紙硯……,這類資源有需求和處理兩個階段,當業主對流動財產有需求時,即為業主需求資源,當流動財產因某種原因而為業主所不需要時,或業主需要將某種流動財產,變換為另一種價值表現形式時,業主即產生將其進行處理的愿望。滿足這種愿望的經營活動,一股稱之為二手物品經營。

            二手物品經營隨著內容的不同,其分類亦不同,例如二手家私家電二手汽車市場書畫作品交易古玩市場等等。關于二手物品經營行業,社會上已經有了成熟的運作模式。物業管理介入二手物品經營領域時,須與有關行業機構合作,學習和借鑒成功的經驗。二手物品經營的基本原則是讓業主的收益趨近合理。

            五、業主知識資源的經營

            物業管理所服務的大量業主群體中,蘊含著深厚而淵博的知識資源,通過經營可轉化為有形的效益。業主知識資源經營的領域十分廣闊,以下舉出幾例供開拓思路:一是在社區內營銷藝術家類型業主的書籍、畫冊、音樂碟片、書法繪畫、攝影作品等。二是將業主中的企業家、思想家、教授、表演藝術家等組織起來,進行商務演講、小型演出等活動。三是為教育行業背景的業主聯系家教、兼職授課等。四是聘請有專業技能和專長的業主,做物業管理特約人員,在時間許可的情況下承擔小區內的部分工作,聘請有管理才能的業主,擔任企業管理顧問之類。

            六、業主社會關系資源的經營

            在現代經濟活動中,關系是一種十分重要的資源。物業管理所服務的成千上萬的業主群體,幾乎包含城市社會的每一個行業,通過物業管理這條主線,將所有業主的社會關系編織起來,將會是一個十分完美的關系網,合理觸發4關系網的動能,會產生巨大的效益構建業主社會關系資源網絡,應是物業管理的一項性價比極高的投資

            經營業主社會關系資源,首先要澄清認識,并非一講社會關系就是走后門搞腐敗,而是要正確認識社會關系資源的價值,并加以合理利用。經營中,物業管理不能獨自得利,還須保證業主及業主的社會關系,從經營中獲取合法利益。經營業主社會關系要把握分寸,不可超越規矩。要遵循業主自愿原則,決不可利用物業管理的特殊地位,強求業主辦理不自愿的事情。要切實保護好業主的隱私,包括業主社會關系方面的隱私。

            因此,物業服務公司一定要做好對未來發展的戰略性定位,做大、做強、做富,為行業發展出謀劃策,同時在行業的擴面、提質、創新上有更大的作為,創造出更多新的思路,致力于為業主提供高水平、高質量的經營服務,進一步擴大社會影響、提升行業地位,在整個社會管理中發揮出更加積極的作用。

                 
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