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            各具特色的國外物業管理
            2013-05-10
              物業管理始于19世紀60年代的英國,當時英國工業大發展,大量農民進入城市,出現了房屋出租,為維護信用者的權利,需要一套行之有效的管理方法,于是出現了專業的物業管理。自此,物業管理傳遍世界各地,并受到各國的普遍重視。近年來的中國房地產業逐漸趨向商品化的過程中,規范商品房的物業管理日益受到各方面的關注與重視。

              他山之石,可以攻玉。作為物業管理從業人員,筆者對多個國家物業管理進行了考察,從中受益良多。各國在完善物業管理法律法規、加強社區物業管理、規范業主委員會職責、維護業主權益等方面的經驗和做法值得我們借鑒。本文簡單介紹一些國家的物業管理方面的做法和經驗,希望能夠給我們正處于成長中的物業管理行業有所幫助。

              荷蘭:提前介入的物業管理

              荷蘭人注重生活質量,對住房的要求很高。荷蘭每個社區,都有一個或幾個物業管理機構。荷蘭的法律明確規定,物業管理單位必須全方位投入居住區的開發建設工作的每一次的議程討論,出席人員都必須簽到,如有缺席,在某一環節的工程質量上出了問題,國家必須區分情況追究法律責任。物業管理的提前介入,有得于督促開發商一項項落實配套設施,確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補,倘若等到工程完工后,木以成舟,則難以彌補。有了物管員的參與,可以起到監督和檢查作用,可以嚴把工程質量關。

              在荷蘭,一般小區都有一個物業管理小組,通常由3-5人組成,配備物業管理員、門衛和工程技術人員等,還有一個業主委員會。居民從小區的業主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業主擔任業主委員會成員,業主委員會產生后,如小到一些費用的分攤,則可以由物業管理小組組織業主委員會成員召開會議討論通過。

              德國:一絲不茍的物業管理

              物業管理公司的運作嚴格按《房產管理法》進行,德國全國有物業管理公司聯合會,各州有地區性的物業管理公司協會,有嚴格的行規以規范物業管理公司的運作,并對其進行業務培訓,以保證物業管理的質量。

            德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區。德國小區物業公司的職責分為兩大塊,一方面是接洽房屋買賣和租賃業主,一方面是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業主委托,物業公司還負責業主水電暖等設施的檢查和維護工作。物業公司的小區通常只配備有兩三名固定工作人員,負責定期檢查防火,防盜設施和地下車庫管理等。一旦出現故障,撥打物業公司24小時服務電話,物業公司可以迅速指派維修人員處理。

              物業公司除了管理房產的日常事務之外,每年都要組織一次所管理轄的房產區的業主大會。物業公司必須在業主大會上公開過去一年有關房產賬務情況,并向業主們提交一分當年的物業計劃。物業公司的聘用期限只有5年,如果再次聘用需要再簽合同。物業公司的報酬沒有統一標準,根據其工作質量以及房產規模等多種因素綜合考慮。

              俄羅斯:福利型的物業管理

              在住宅物業領域,蘇聯解體后,俄羅斯對住宅實行無償私有化,將現有住房無償轉歸住戶所有。住宅私有化了,但物業管理、房屋修繕仍由國家承擔,全部免費,因此也就沒有業主委員會和專門的物業管理公司。前蘇聯時期遺留下來的住宅和公用設施早已老化,不進行大規模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔這一巨額開支,俄政府原計劃對物業實行有償管理,但遭到全社會的反對。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒,俄政府將分階段對福利制度進行改革,目前暫時保留在公共住房和物業管理方面的優惠政策。

              瑞士:物業管理與社區管理相結合

              瑞士的居民社區以地理位置劃分,一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的物業管理員,負責樓內的清潔衛生,樓周圍綠地的修整,管理員一家必須住在樓里的一個單元內。凡住戶需要服務的,大小事情都可以找管理員,管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司,住戶也可以打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間,登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人住,一切服務都已社會化。社區內的公園不論大小一律免費,體育健身場所對本社區居民有優惠。

              瑞士物業管理的特點,就是為物業者增值,為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。物業小區的管理不搞大而全,面是按社區的安排將服務設施出租,以物業管理促進社區建設,以物業建設推動社區管理,使物業管理與社區管理相協調。

             這些都是物業管理工作中可以借鑒的經驗,同樣,作為物業企業的服務者,我們在進行軟件開發的時候,也博采眾長,不斷的提高和完善我們的產品,就如現在,我們的系統從的分類來講,已經達到了十二個子系統,這些大部分都擁有軟件著作權,如果客戶有意愿了解,以逐個查看我們物業管理系統的各個系統

                 
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