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            物業企業多元化經營的新思路
            2013-05-07
              物業管理在中國經過30年的發展,雖然取得了一定成績,但行業已逐漸發展成為競爭白熱化的“紅海”,為奪標低價讓利者比比皆是。更讓人憂慮的是,隨著物業費的不斷上漲,物業服務企業在“不變”的物業費與“一直上漲”的運營成本面前捉襟見肘。

              環境不能改變,只能適應。物業服務企業如何在當前擺脫“紅海”,尋找一片“藍海”呢?筆者認為,多種經營是一條破冰通往“藍海”之道。物業管理多種經營兼顧服務業主和企業贏利,就算本小利微,只要百花齊放,一樣會有發展。其實“保本微利”并不可怕,我們可以從沃爾瑪的成功中獲取信息和勇氣。沃爾瑪1962年創立,靠那些利潤微薄的零售商品,2010年全球銷售額達到4082.14億美元,在全球多個國家被評為“最受贊賞的企業”和“最適合工作的企業”。良好的多種經營是財富積累的有效方式,充裕的資金將激活物業服務企業人力架構優化、管理技術革新、經營戰略升級,同時改變社會對物業管理的看法。

              多種經營的基礎理念

              做好物業管理多種經營,要以做好物業管理常規經營為前提。企業內部,往往對于對內管理和對外管理心有余而力不足,比如對內,如何考核員工,簡化各層級審批問題,或者對小區房屋和配套設備設施進行維修、保養,對道路和場地進行管理、維護,對業戶報修及時響應、措施得當,小區環境安全有序、整潔美觀,而當這些基礎管理服務到位之后,物業服務公司才能贏得業戶的信任和支持,為開展多種經營打下基礎。如果還沒有一套合適的軟件,不妨現在就申請免費的物業管理系統試用機會,相信我們強大的功能可以讓物業管理者耳目一新。

              其次要實施品牌戰略,有計劃、有步驟,積極穩妥地建立企業的品牌,充分利用名牌所帶來的巨大市場效應和市場信譽。物業管理由于涉及面較廣,影響服務質量的因素較多,質量保證的實施較困難,尤其特殊的是,業戶對物業管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業服務公司的時候,非常注意其信譽。而優質的品牌是良好信譽的集中體現,所以物業服務公司的品牌是開拓多種經營市場的關鍵因素。有關統計資料表明:在各領域前十大品牌的市場份額占有率超過70%,物業服務企業如果不能樹立自身的品牌形象,其發展空間將受到很大限制。

              第三,多種經營要注重戰略和策略。經營的本質是交換。交換只有是雙贏的、愉悅的,才可能長久持續。因此,物業管理多種經營的主旨必須清晰,戰略上以“業戶需求”為中心,向前后左右輻射擴展。同時“業戶需求”一直在不斷發展變化,因此物業管理多種經營也要與時俱進。比如隨著時代進步和科技發展,各種信息傳媒速度加快,工作節奏日趨緊張,人們越來越感到時間的寶貴,“花錢買時間”已成為人們的共識。物業服務公司即可圍繞為業戶“不出宅門,能辦天下事”開動腦筋開展多種經營。而在經營策略上一方面要注重宣傳,另一方面要注重內部管理。宣傳不僅能提高企業的知名度和認同感,還應起到引導消費,拓展市場,減少與業主的爭議。內部管理上要重視財務管理,加強工程管理,節能降耗,有效控制或降低成本,為經營產生良好的經濟效益打好基礎。

              多種經營的方式方法

              多種經營除了要把握業戶需求,了解市場以外,還應掌握經營方法,抓住重點,充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力,運用先進的經營管理理念和方法,發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業戶的優勢,才能取得好的效果。一般來說,有以下幾類方式方法:

              第一類,以物業本身為中心開展多種經營。這種經營是對物業管理主業的輔助和補充,由于物業服務企業在先天條件上占有很大的優勢,又存在巨大的市場需求,所以一旦經營得當,會得到很好的回報。比如針對業戶提供的有償服務,如家政服務和汽車美容服務等;針對物業管理行業和其它相關需求的專業化服務。如專業清潔服務和機電設備維保服務;房屋出租出讓中介代理,以及供求信息方面的服務。如代理業主進行房屋出租;為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。對公共場所或其它場所的經營,如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

              第二類,專項經營。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動,這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析,籌措資金,制定經營管理方案。為減少風險,這類經營要圍繞物業本身開展。比如開辦幼兒園、學校、餐廳、超市、網吧、裝飾裝修公司、搬家公司和禮儀服務公司等。

              第三類,與房地產相掛鉤的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環境上的配套,或者實施對物業的功能或用途上的改變,提高經營性物業的贏利能力,而使物業服務企業獲得回報,這種經營在商場、寫字樓及工業區等物業種類上有很大的機會。比如通過對電梯進行技術改造,美化環境,建立起多媒體導購系統,再加上適當的輔助宣傳和活動,使所管理的商業物業客流量和營業額提高,從而帶動鋪面租金的上漲;通過改善工業園區的行車、停車條件和貨物裝運條件,方便客戶廠家,改善工業區的投資環境。

              多種經營中要注意的幾個問題

              物業管理多種經營開展好了,會促進企業的發展;相反若經營不力,則會對企業造成傷害。筆者概括了多種經營開展過程中要注意的幾個問題,謹備參考。

              首先要防止“饑不擇食”,盲目擴張。在增加新的經營項目之前,應該進行充分的可行性分析和研究,對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案,這樣才能促進企業的健康發展。而盲目開展多種經營致使企業虧損的案例近幾年在行業內并不鮮見,這提醒物業服務企業在開展多種經營時要保持清醒的頭腦。

              其次要避免所謂“多元化”的影響,堅持“靠山吃山”的原則,以物業經營為基礎。物業服務企業的經營如果脫離本業,優勢就沒有了。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭,物業服務企業在資金、技術和經驗上都處于劣勢,經營風險將大為增加。同時,這種經營不僅不能對物業管理有所幫助,反而由于資源和精力的大量被占用,勢必對物業管理主業產生不利的影響。這樣會使物業服務公司喪失基礎,是不可取的。

              再次是要在經營中堅持以內涵為立足之本,強化內部建設。只重視對外拓展,忽視內部建設的現象也應引起業內人士的注意。要在拓展經營項目的同時,調整管理機制和管理方法,培養人才,總結經驗,才能使企業的多種經營得到穩健發展。比如對房屋中介代理、洗車、餐飲等經營形式,管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識經驗和管理方法是遠遠不夠的,需要進行大規模的人才培訓和儲備,如果不具備人力資源的支撐,也可委托專業服務商開展具體操作。

              最后是要注意經營和收益的合法性,不侵害業主權益。依靠物業本身進行的經營行為,要按照國家和地方法規的要求進行,分清物業服務企業和業主的利益,其中哪些收益屬于業主(收入用于補貼管理費),哪些屬于發展商或物業服務公司,這些問題在開展多種經營之前就應該明確。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權(如地下停車場,戶外廣告及公共場地等),所以物業服務公司利用自己不擁有產權的物業或公共場所、設施等進行經營,應先獲得產權人的同意,并就經營內容、方式及收益分配等方面的問題與產權人達成協議。

              多種經營是一片深沉而豐沃的土地,筆者僅在此拋磚引玉,相信憑借我們物業管理人的智慧和勇氣、創新和實踐,物業管理行業一定會從“紅海”中搏擊而出,尋找到那片離我們并不遙遠的藍海。

                 
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