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            物業企業多元化經營的探索與發展
            2013-04-03

            一、三十年的發展已經催生了物業多元經營的大鱷

            三十年前,物業管理行業應運而生,伴隨著我國市場經濟,特別是房地產業的蓬勃發展,物業管理也取得了長足的發展空間。許多物業管理公司不僅擁有優秀的管理團隊、高效的運營機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系,而且形成了較大的管理規模和門類齊全、相互協作的專業公司。同時,隨著政策法規的逐步完善,尤其是《物業管理條例》、《物權法》的正式頒布實施,物業管理作為一個行業獲得了社會的廣泛認可和關注。社會對物業管理的不斷熟悉和物業消費意識的逐步形成,在一些城市和地區初步形成了競爭有序的物業管理市場。

            二、物業企業的生存環境是物業多元經營的不二選擇

            大部分物業管理企業長期以來重視的只是管理與服務,而對物業經營的問題考慮較少。這一現象的產生既有社會、業主、開發商的因素,也有物業企業自身在戰略和理念上的偏差,更多的是現階段物業企業的生存環境所迫。管理和服務是物業企業的主業,是物業企業存在的市場基礎。但是,僅僅重視主業,而忽視了企業的多元經營,已經在很多物業企業的發展后勁上顯露出諸多不足。就目前物業管理的經營模式來看,整個行業的收費大多采取政府直接定價或執行政府指導價,政府一方面將物業管理視為民生行業,以非常謹慎的態度面對行業提高收費標準的訴求,一定程度上阻礙了行業根據市場進行價格調整的需求,一方面雖將物業管理歸類為服務業,卻未在財政、稅收、用工等方面給予相應的政策支持。物業管理企業不僅背負著所有勞動密集型企業都不得不面對快速增長的沉重的人工成本、用工風險及日益枯竭的人力資源,還要面對物業服務收費標準偏低、收繳率始終不盡人意的局面,物業管理長期低成本運作,使得許多物業企業相繼出現收入單一、利潤空間逐漸萎縮、人員流動頻繁,繼而影響管理和服務水平的提高,從而阻礙整個行業的發展。

            因此筆者認為,多元化經營應該是物業企業發展的一條必然之路。隨著物業管理市場化進程的加快,市場競爭日益激化,以及社會對物業管理的依賴及需求的不斷多元化和個性化,多元經營越來越成為物業企業生存和發展的必然選擇。物業管理企業要得以快速發展,必然要經歷從對“物”的管理的初級階段上升為對“物”的經營的高級階段,最終超越業主和客戶的需求。物業管理企業應該很清醒的認識到,管理服務與多元經營是相輔相成的,是企業工作的兩大組成部分,輕視了任何一部分的發展,對于物業管理企業來說都是不健全的。物業管理企業只有通過拓展經營領域,開展多元經營活動,并獲取合法的利潤才能從根本上解決企業的生存和發展問題,達到社會效益與經濟效益良性發展的目標,才能適應社會的發展趨勢,滿足廣大業主越來越高的服務需求,帶動整個行業的進步與發展。

            三、物業企業多元化經營的前提和基礎

            物業企業的多元化經營的前提首先是要結合企業自身的優勢和特色。假如忽視物業企業自身的優勢與特色,不考慮物業企業本身在資金、技術、人才等方面的資源,盲目開展多元經營,四處出擊,對于社會和市場的需求和競爭了解不夠,就會給企業帶來巨大的經營風險。可能帶來的結果就是,經營活動耗用了企業大量資源,但卻帶來很小的收益甚至經營虧損,進而影響物業管理企業的主業,使企業陷入惡性循環。其次,做好自身專業化的工作,加強企業的核心競爭力,是實施多元化戰略的基礎。物業管理企業應練好內功,在完善服務質量、打造企業品牌上下功夫,在不斷適應市場中求發展。

            四、實施多元經營還應注意的幾個問題

            1、加強企業的誠信建設。市場經濟是信用經濟,誠信是市場經濟的靈魂,是企業的無形資產。誠信建設在物業管理行業尤為重要,因為物業管理活動的主體——業主和物業管理企業是建立在契約基礎上的服務和被服務關系。物業管理企業只有誠信守約,提供質價相符的服務,才能得到業主的認可和信賴,業主才能把其它的服務需求放心地交給物業企業去實施。

            2、提高員工素質,培養經營團隊。只有提高員工整體素質,才能形成優秀的團隊,才能打造成功的企業,才可以樹立物業品牌。培養團隊可以從以下幾個方面入手:第一,內部培訓。經常開展業務知識、專業知識、服務意識學習活動,提高團隊的服務意識和業務水平;第二,請實踐經驗豐富的業內專家進行培訓或送出去培訓,學習別人的成功經驗;第三,引進人才。企業應引進部分專業知識豐富的優秀人才,以補充新鮮血液,提高企業的活力和創新力,促進企業多元經營的開展和品牌的樹立。

            3、建立有效的薪酬及績效考核制度。根據開展多元經營的規模和市場,競爭的難易程度,不斷調整和完善薪酬及績效考核,充分調動團隊和員工的工作主動性,不斷挖掘潛力,擴大市場空間。

            五、當前物業企業多元經營的幾種模式

            物業管理企業要搞好多元經營,除了要了解市場、把握市場以外,還應把握經營的方法,抓住重點,充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力,運用先進的經營管理理念和方法,發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的平臺優勢,才能取得好的效果,才能在經營工作中穩扎穩打,不斷發展。在現階段或者物業管理企業未來的發展規劃里,物業管理企業多元化經營的模式可以從以下幾個方面入手:

            1、從物業管理向物業經營管理轉變,做真正的資產管理商。隨著住房消費在人們生活中的滲透,買房、賣房、租房已經成為老百姓司空見慣的事情。然而不是每個人都能有時間、精力和愛好去做房屋買賣、租賃。這給物業管理企業帶來了巨大商機。但面對目前中介機構的服務不規范、缺乏誠信等,使得人們對中介服務望而卻步。物業管理企業由于最接近業主——房屋所有人,有機會與業主建立最緊密最直接的聯系,通過日常為業主提供及時優質的服務,在業主心中樹立了良好的形象,使得業主對物業管理企業產生信任,這時假如物業管理企業進入中介服務領域,就會有得天獨厚的便利,使物業管理企業在這一市場競爭中完全可以搶得先機。我公司所在地江蘇國際經貿大廈,一些業主單位原來認為我們公司只是物業管理公司,對房屋租賃業務不熟悉,找了多家中介公司對其空置房屋進行租賃,但效果均不理想。通過我們堅持不懈地與業主溝通,讓業主了解我們的物業服務以及我們在寫字樓管理中積累的客戶資源,終于說服業主單位把其租賃業務以承包租賃的形式交由我們公司來運作,并取得了較大成功。我們的服務比以前更細致周到了,客戶也更滿意了,業主更高興了,達到了多贏的局面。

            2、戰略合作提供各種社區服務,做物業服務聚成商。隨著人們生活水平的提高,需要多層次、個性化、全方位的服務,對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢,越來越多的業主希望足不出戶就能夠獲得方便快捷、門類齊全的定制服務。這就為物業管理公司的有償增值服務提供了廣闊的市場。除了傳統的家政服務外,還有室內裝飾裝修、家宴餐飲、家庭理財等。伴隨人們對高質量精神生活需求的不斷增長,伴老、社區文化等新興的服務也逐漸成為許多物業管理公司多元經營的重點開發領域。

            3、做全方位的服務外包承接商。我公司主要物業類型是單業主的政府及企事業單位辦公樓。這些單位除了物業管理以外,還有許多行政類、后勤類甚至業務類中非核心部門有意向實行服務外包。物業企業應利用天時地利人和等優勢,要主動出擊,提供服務外包方案,解決好為什么包、由誰包、包什么、怎么包等一系列問題,真正為業主排憂解難,使其能全身心地投入到業務工作中去。多年來,我公司成功承接了多家政府機關的食堂、文印、會議、禮儀、車輛等服務外包,承接了多家省級金融單位的營業網點的大堂服務以及供電公司城鄉單位及居民的電費抄收工作等,取得了較好的經濟和社會效益。

            4、提供專業的咨詢服務和顧問服務也是物業管理企業的一個經營之道。通過咨詢和顧問服務,可以把企業自身經營的先進理念和工作中總結的寶貴經驗作為商品出售,企業在本身獲利的情況下,也促進了行業的發展。

            現在許多物業管理企業已經在經營方面作了很多有益的探索,并取得了驕人的成績。物業管理企業在做好物業管理服務的基礎上,能夠根據自身的優勢和特色,找準市場定位,做多元化經營的嘗試,物業管理企業的盈利空間一定會得到很大的提高。

                 
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