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            利用物業服務平臺,整合房產資源優勢
            2013-02-27

            ——探析開拓專項服務對物業服務企業帶來的效應

              開展房屋租賃中介經紀服務對物業管理公司來講意義重大,因為,此項服務可以有效增加物業管理公司的利潤來源,這對于微利的物業管理行業來說意義重大。為此,點都軟件也針對那個房屋租賃業務,進行了物業管理系統商業版的更新1,下面筆者就對物業小區開展房產中介經紀服務活動的意義及對房產中介資源充分利用的認識作粗淺分析闡述,與業界的同行共同交流與探索。

              一、開展小區房產中介服務,提升企業效益

              1.開展物業房產中介經紀服務是物業服務企業可以開展的效益比較高的專項服務之一。

              物業管理專項服務是物業管理企業為改善和提高住戶的工作、生活質量,滿足住戶的一定需要而提供的各項服務工作。物業管理專項服務是物業常規服務的深入與延伸,是物業管理服務過程更人性化的服務,其實質是一種代理業務,為住戶提供工作、生活的方便。專項服務涉及到千家萬戶,涉及到日常生活的方方面面,內容也比較繁雜。而小區物業中介服務涉及面較廣。在眾多的物業專項服務中,物業中介服務的收益是最高的,而付出的直接成本比較低,甚至可以忽略不計,因此在物業專項服務中,物業中介服務所占有的份量也比較重。

              2.開展物業中介經紀服務可以有效增加物業服務收費,還可因此提高物業服務的收費率。

              房地產作為具有居住與投資雙重用途的不動產,為廣大的業主與客戶所青睞。在小區的物業管理中,存在著大量業主因投資而暫時空置或待用的物業,若按一般的物業管理常規,空置的物業在業主辦理收房手續后,物業管理的服務與被服務的關系就開始產生,業主就需要按前期物業管理合同繳交物業服務費用。但在現實的物業管理中,因業主沒有居住使用、或業主沒有前來處理而物業管理單位沒有及時收到物業管理費的現象也相當普遍。因此,作為小區業主投資型的物業,物業管理單位盡快將業主空置、閑置的物業通過有效的房產中介經紀活動,推出給有現實需求的業主進行購買與住用,就能有效增加小區物業管理費用的收入,穩定小區物業服務費用的收費水平。

              3.物業房產中介經紀服務的開展可以有效為物業服務企業增加營業收益,為物業管理提供良好的資金保障。

              物業房產中介經紀服務收入可列入物業管理營業收入的重要項目,是創造物業收益的重要來源,中介服務可以增加小區物業服務項目的收益。在現實的小區物業管理中,通過物業常規服務而收取的物業服務費用只能基本維持物業管理單位的正常運作,而且所管理的小區規模還必須有一定的規模。因此,有效地開展小區的物業中介經紀服務,通過有效地中介經紀服務活動來增加物業專項服務收入以彌補及充實物業服務企業的收益,就成為物業服務企業提高其效益水平的不二選擇。

               4.開展物業中介經紀服務可以為員工帶來較好的利益,給員工帶來較好的效益獎金。

              通過多年的實踐,我們發現作為微利型行業的物業管理,不可能給從業者提供高額薪水,開展經營服務既可為公司增加利潤來源,又可為員工增加收入。開展物業中介經紀服務是一項全體員工都可參與的活動,從秩序維護員、保潔員、綠化工到公司領導均可加入。廣泛收集房屋租賃信息,為租賃雙方搭橋牽線,并撮成雙方的租賃,事成之后,從租賃雙方收取一定的傭金。對于提供信息者可得到收取傭金5%的提成,經辦者可得10%,管理處得15%的提成以彌補日常開支。我們認為,為有效地調動物業中介經紀服務業務的開展,引入競爭機制,充分利用經濟杠桿,制定有效的業績與利益分享機制,對成功促成小區物業中介業務的員工根據貢獻大小給予一定比率的利益抽成,將極大地激勵員工積極、踴躍參與促成中介服務成功。由于與自身的利益相關,員工們會更關心與關注物業小區的閑置與空置的物業,盡快把閑置與空置的物業轉化為現實居用的物業,從而實現物業服務企業較好的收益。

              5.中介經紀服務可以盤活業主資產,增加業主對物業服務企業的信任。

              在小區的物業中存在著一定數量閑置與空置的物業,在閑置與空置的物業中,存在著目的性的投資用途的物業,但由于信息不對稱或受房地產市場大環境的影響,投資用房暫時不能售出。小區物業管理單位可通過有效地開展中介經紀服務活動,利用有效的信息優勢,盡可能較快地把閑置或空置的物業為業主提供轉讓的渠道,促成中介經紀服務業務的成功,盤活業主資產,通過有效地交流與溝通可以增進物業管理單位與業主之間的交流,贏得業主對物業管理單位的信任,并為物業服務企業在中介經紀服務活動中獲得收益,起到了一舉兩得的目的。

              二、收集房產資源,為創收奠定基礎

              1.多與業主溝通,取得業主的信任,獲取較好的小區房產中介資源。

              物業小區的管理服務單位相比外部的房產中介公司在小區的房產資源信息的獲得上,有一定的優勢。但在收集小區業主房產中介信息上,有必要在以下環節上進行加強,關注業主、用戶動態,加強與業主、用戶的溝通。如對閑置與空置的物業,小區服務人員就應及時與業主進行聯系與溝通,向其詢問、打聽相關情況,取得業主的信任。如對租戶的租用情況及時進行跟蹤,發現租戶有搬遷的意向,及時向業主進行反饋,并可以利用適當的時機,向業主說明所租用的房租是否繳清,物業內的相關物件、物品的權屬問題,從關心業主利益出發,取得業主的信任,同時向業主征詢,我們已在聯系相關的租戶,并提供相應的中介服務。

              2.用好、用活業主檔案與資料。

              大多數物業管理公司手頭都握有豐富的人力資源和客戶資源,而這些資源正是中介服務賴以生存的根本。小區業主的檔案與資料的管理是物業管理的基礎性工作,充分利用小區業主的檔案與資料,用好小區業主資料,可以尋找有效的中介資源。對于較長時間沒有入住的業主,利用業主資料及時與業主進行聯系、溝通,與業主保持聯系,為獲取業主的物業中介信息打下良好的基礎。在對業主資料的利用上,也注意業主資料保密性的管理,注意保護業主信息與個人私密。

              三、管理與保護小區物業中介資源,切實保障中介經紀活動

              1.管理與保護好小區有限房產中介資源的重要性。

              伴隨著房地產市場的發展,也給二手房市場提供了較大的發展空間,目前二手房市場相應處于活躍的階段,房產中介公司充斥城市的大街小巷。就目前的形勢來看,房地產中介公司大有向小區房產中介資源進行滲透的趨勢,幾乎每個較大型的小區周邊均有數量不等的房產中介經紀公司,形成對物業小區房產中介資源的威協。房產經紀人員進入小區套取中介資源,利用小廣告套取業主房產出售、出租的相關信息,我們在常規的物業管理小區服務的巡查中時常發現這樣的小廣告:寫有某某人因某某原因,急需求購房產,若有意向的業主請與其聯系。如此套取小區物業中介資源的行為,應引起小區物業管理單位的高度重視。

              2.采取有效的方式與方法,保護有限的小區房產中介資源。

              小區的房產中介服務是小區物業管理單位關健服務利益的所在,理應對有限的小區房產中介資源進行有效地保護,用好有限的中介資源。針對大量外來套取小區房產中介資源的房產經紀人員,小區的物業管理單位可以在進出小區人員的管理與控制上加強監管,采取文明方式,勸退經紀人員。嚴格控制好小區入口,減少、杜絕刺探套取中介房源的小廣告在小區內的散發,減少物業中介資源的流失,保護好物業管理單位賴以有較好收益的可利用資源,實現企業較好的收益。

                 
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